房地產開發企業稅收籌劃

　　 　　在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃，就是納稅人在不違反國家稅收法規的范圍內，通過對投資、經營、理財等各項經濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。對國家而言，稅收籌劃促進企業遵循國家產業政策的導向，有利于國家重點扶持的落后地區和幼稚產業的發展，有利于經濟結構和產業結構的優化，從總體上擴大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個國民經濟的健康、快速、穩定發展。 　　稅收籌劃是每個企業的應有權利，但具體到各自的節稅機遇卻不盡相同。經濟因素、稅收因素、管理因素、節稅技能因素等等，都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。作為稅收籌劃的主體，除了具備經營管理知識，還必須充分了解各項稅收制度和掌握科學有效的稅收籌劃方法。從目前我國國情來看，存在稅種差別、稅收優惠政策、企業組織形式、經營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內部企業之間、關聯企業之間、申報整體單位之間等多種選擇，這就為納稅人提供了廣闊的稅收籌劃空間。 　　房地產開發具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大等特性，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬重點對房地產企業稅收籌劃談幾點看法。 　　一、充分利用國家稅收優惠政策，通過關聯方轉移稅負進行稅收籌劃 　　與股本投資相比，融資更具靈活性。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規定，關聯企業之間在融資業務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業務的正常利率。企業可在這一規定的框架內靈活選擇關聯企業間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業務同期上限利率與子公司結算。 　　二、發揮國家稅收杠桿導向作用，通過選擇有利的經營方式進行稅收籌劃 　　合作建房通常有以下二種方式： 　　其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。 　　其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。 　　由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。因此，企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅籌劃的目的。 　　三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 　　通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面： 　　1．預提費用籌劃。 　　房地產開發企業項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內就高預提，隨著銷售實現，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值。 　　2．個人所得稅籌劃。 　　由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放數月獎金繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提獎金計入成本，年終發放時稍加調整即可。把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。 　　3．開發商品與出租商品籌劃。 　　有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 　　4．營業費用籌劃。 　　作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2％內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔。 　　5．管理費用籌劃。 　　企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也能夠減輕企業的所得稅負擔。 　　6．財務費用籌劃 　　如果一家房地產開發公司同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同類同期貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。 　　四、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃 　　企業實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發，其所繳納的稅收差異極大，企業最終應選擇最優的方案進行投資。 　　總之，房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。