萬達估值展望：潛力不夠、概念助

　　“只租不售”還有一宗好，那就是可以享受所持物業的升值。萬達商業地產引人注目之處不在于銷了多少而在于持有多少，根據招股文件，其持有的資產估值高達4205.5億元。萬達商業地產市值(預計超過3000億)比萬科、恒大市值之和還要大一倍，原因就在于此。

　　萬達商業地產持有的“投資物業”估值高達1787.45億元，采用的估值方法是“租金資本化”。資本化率越小，估值越高。其實百姓比較熟悉的是“租售比”這個概念：房租3000元/月，房價144萬，則租售比為480。即480個月(40年)的租金可收回購房成本。這個例子中，假如買家根據3000元月租金計算出144萬的房價，使用的資本化率就是2.5%。

　　根據招股文件，萬達投資物業資本化率為4.5%到7%，對應租售比為171~267，估值不高。但租金資本化時應使用“凈收入”而不是“毛租金”，萬達此項業務毛利潤率為70%。2014年上半年數據，資本化率為4%，租售比300。假如租金不漲，25年才能收回投資，估值也不算低。

　　大型房地產公司持有一定數量的“投資性物業”，比如寫字樓、商場、停車位等，目的是出租及享受升值。以往采用的會計模式，對企業自用經營場地與投資性物業不加區分地采用“成本法”估值并逐年計提折舊。

　　升值的字樓、商場在報表上卻越來越不值錢，顯然不合理。現今普遍采用“公平價值法”計量投資性物業的后續價值，副作用是為房企財務操縱開了方便之門。

　　于是，“價值重估”成了房地產企業常年玩弄的數字游戲。投資性物業估值年年漲，日子好過就少漲點，業績壓力大就多漲點。彈指間就可虛增利潤十幾億，成本就是給估值師的一點點費用。價值重估游戲還有一宗妙處。根據相關會計稅則，投資性物業在持有期間的公允值變動不予考慮，通俗講就是吹牛不上稅。

　　萬達商業地產持有投資性物業的量級與其它房地產公司不可同日而語。2011年?2012年，萬達商業地產物業估值收益分別為14億和22億。2013年，凈利潤248.8億，但公允值增加占了154.4億;2014年上半年凈利潤49.2億，“公允值增加”達到52.3億!這意味著，要是不玩重估，萬達已然虧損。

　　覬覦資本市場多年，但萬達總是陰差陽錯不得其門而入，連業績、概念絕佳的萬達院線都沒能登錄A股，此次萬達商業地產赴香港主板志在必得。

　　但萬達商業地產的投資物業估值已經不低，通過重估取得收益的空間有限。前不久，萬達火速聯合騰訊、百度打出O2O大旗，不難想象包含著想拉兩位互聯網巨擎站臺、增加自身想象空間、確保600億美元估值獲得資本市充分認可的用意。