中國購物中心數量井噴 陷入集體狂歡

　　中國購物中心進入“大躍進”時代

　　全球最大的商業地產服務公司CBRE分析調查了全球180個城市購物中心建設狀況，報告顯示，目前中國購物中心的建設規模為全球之最。在所分析調查的180個城市中，有半數的在建購物中心在中國。由于開發商對中國消費者購買力寄予厚望，中國在建購物中心規模雄冠全球，一些西方并不知名的中國城市正以世界上其他任何地區都無法匹敵的規模建造購物中心。2013年中國的零售物業年度新增供應量更將高達800萬

　　2008年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業地產投資增速達到30%，高于房地產行業平均投資增速。2011年全年商業地產投資7424億元人民幣，同比增長31%;2012年商業地產投資略有放緩，但增幅依然高達25%。中國商業用房施工面積，在2010年大幅增長，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強勁增長勢頭，截止2012年9月，中國商業用房施工面積為6億平方米。一般商業地產施工需要2~3年建成，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，未來商業地產市場飽和度還將提升，競爭持續加劇。

　　從歷年新開業購物中心數據來看，2007年中國新開業購物中心368家，達到歷史最高峰;2008年稍有回落，新增300余家;2009年由于受到金融危機影響，全國新開業購物中心160余家;2010年全國新增購物中心上升到250家左右;2011年則超過300家。由于大部分零售品牌與購物中心簽訂的是2~3年的租期合同，2010~2011年開業的購物中心將在2013~2015年迎來第一個品牌調整高峰，而2007~2008年開業的購物中心則可能進行第二次零售品牌的調整。

　　二三線城市購物中心的集體狂歡

　　一線城市購物中心的建設如火如荼，但二、三線城市的市場競爭則更加激烈。2009年起，購物中心開始在二、三線城市快速蔓延，至2012年1月，中國在建購物中心面積約占全球總在建面積的50%，其中以二、三線城市位居前列。天津、沈陽的在建購物中心面積都超過200萬平方米，成都的購物中心項目突破100個，且大多數體量在10萬平方米以上。

　　預計到2015年底，部分二線城市的供應量將翻番。二線城市，包括部分三線城市，其購物中建設的速度已經超過了商業相對成熟的一線城市。二、三線城市的市場空白和消費潛力蘊含廣闊的市場機會，地方政府也會提供優惠措施或協助招商。

　　但在部分二、三線城市，購物中心建設過熱，或是居民的消費能力、消費觀念還尚未達到大型購物中心的要求，開發者與運營者必須審時度勢、量力而行。

　　未來重慶商業地產新開工體量(724萬)遠超一線城市廣州(400萬)，而且還遠超當地居民消費能力，與其消化能力嚴重不匹配。此外，未來重慶商業供應以大體量商業為主，將增大商業地產領域可能面臨的經營風險。

　　武漢商業地產市場——爆發式增長

　　武漢目前已開業項目約440萬平方米，未來5年將推出將近800萬平方米規模;

　　未來商業項目供應的密集必然會強化商圈的發展，但同時也會導致商圈功能與布局同質化嚴重，由此會加大商場的經營難度;目前武漢商業地產發展水平相對落后，本地消費者還停留于百貨商場為主的消費，現代化購物中心相對較少，但商業項目在未來集中大放量，將對現有商業地產格局帶來極大沖擊。

　　成都商業地產市場——供應量猛增

　　成都目前已開業項目約532萬，未來4年內至少推出800萬規模;

　　2013年成都商業市場供應出現井噴，供應大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發上紛紛加大商鋪供應;另一方面，大量城市綜合體項目處于如火如荼的開發中，金牛萬達廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等項目均包含較大體量商業面積，這批項目的集中涌現對2013年商鋪供應貢獻十分明顯，導致市場供應井噴。隨著這些商業項目的開業，市場存量將有大幅度的攀升，租賃市場壓力不斷加大，商業項目之間的競爭將趨于白熱化。