雅戈爾被地產(chǎn)拖入困境：短期債高達(dá)174億元

　　雅戈爾上海長風(fēng)項目日前傳出將于年底開售的消息。

　　上海長風(fēng)商務(wù)板塊是地王集中營。一個是總價70億，單價22409元/平方米的中海總價地王;一個是單價25966元/平方米的雅戈爾單價地王。在總價地王中海紫御豪庭以貼近成本價3.8萬元/平方米開盤之后，單價成本高出35000多元的雅戈爾地王，無疑面臨著更為尷尬的定價策略。

　　雅戈爾董事長李如成曾公開透露，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國內(nèi)股市大跌，使得雅戈爾的多元化經(jīng)營戰(zhàn)略遭受重創(chuàng)，現(xiàn)在不得不調(diào)整經(jīng)營策略，集中資源向“老本行”品牌服裝投入。

　　雅戈爾陷入困境，與此前不惜花費重金拿地而又缺乏促銷手段相關(guān)。

　　早在2004年4月21日，雅戈爾置業(yè)在蘇州拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊，總價14.13億元，這是雅戈爾在異地拿下的第一個地王;2007年7月，雅戈爾置業(yè)以14.76億元高價競得杭州商學(xué)院地塊，樓板價高達(dá)15712元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)年的杭州地王，后來成為2010年亮相的雅戈爾御西湖項目。“2011年1月調(diào)控之后，這個項目就賣不動了。” 熟知杭州房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士稱。

　　據(jù)了解，雅戈爾目前在杭州共有3個項目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個位于申花板塊的項目尚未動工。“這3個項目的情況都不太好。”上述人士說。

　　雅戈爾2011年年報顯示，西溪晴雪項目目前的預(yù)售比例僅為15.38%，御西湖的去化率也僅為48.59%，這兩個項目在杭州都已銷售了至少兩年的時間。

　　2010年，雅戈爾再度斥資24.21億，摘得杭州的申花53號和56號地塊，溢價率分別高達(dá)153%和155%。17751元/平米和18114元/平米的樓板價創(chuàng)造了申花板塊最新的單價紀(jì)錄。今年3月份，該板塊的多個項目開始“跳樓大甩賣”，房價一度從26000元/平方米跳水至17000元/平方米，甚至有項目掛出了15000元/平米的價格。

　　雅戈爾在寧波、蘇州、杭州和上海這4個城市，幾乎都有地王在手，例如，2008年2月，雅戈爾置業(yè)以總價9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價之最。在上海則是上文所說的長風(fēng)地王。該地塊已在2011年10月開工，預(yù)計3年后，也就是2014年10月竣工。

　　因此業(yè)內(nèi)人士猜測，雅戈爾長風(fēng)地王的推出，一方面迫于拿地兩年有動工銷售壓力，另一方面是為了籌集資金填補(bǔ)其他地王帶來的資金缺口。業(yè)內(nèi)一位資深人士對本報記者透露，由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗，雅戈爾也等不及下一次土地增值、房價上漲的機(jī)會。

　　2007年到2011年的5年間，雅戈爾從房地產(chǎn)獲得的凈利潤近30億元，平均每年收益約為6億元，而大多數(shù)年份雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過100億元，凈利潤和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。如此收益，甚至低于銀行一年期貸款利率。2011年年報顯示，雅戈爾品牌服裝的營業(yè)利潤率為65.66%，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率卻只有44.75%，當(dāng)年公司因項目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%。

　　30億元的利潤對于雅戈爾各地上百億的地價款而言，可以說是入不敷出。

　　目前，雅戈爾賬面現(xiàn)金為32.3億元，卻要應(yīng)對174.6億元的短期有息負(fù)債。在這樣的還本付息壓力下，雅戈爾2011年以來沒再拿地。即使這樣，雅戈爾去年底212.52億元的房地產(chǎn)存貨，也讓其經(jīng)營如履薄冰。

　　迅速清售一線城市項目，有多大效應(yīng)?按照長風(fēng)8號東地塊開工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業(yè)已為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。據(jù)公示的建設(shè)信息顯示，雅戈爾與宏潤建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費用。以此匡算，截至2011年6月末，雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右。