群星城將打造為華中首個"劇場式生態(tài)購物中心"

　　特色：借鑒國際經(jīng)驗 打造“五最”特色

　　H&M、C&A、UR、NITORI家具&家居等世界知名商業(yè)巨頭紛紛搶駐群星城，HI百貨、大創(chuàng)生活館、水貨SEAHOOD、JUCY JUDY、海底撈、星巴克、漢拿山等品牌齊聚，到目前為止，群星城的招商情況可謂賺足眼球，那么群星城的定位與特色究竟體現(xiàn)在哪些方面?

　　談到群星城的定位與特色，夏珊回憶到，福星惠譽在開發(fā)商業(yè)項目的過程中確實走過一些彎路，這個項目曾在地下室已經(jīng)完工封頂?shù)那闆r下被緊急叫停，將原方案推倒，開始重新設計。

　　夏珊特別提到了去日本、歐美考察很多成熟、優(yōu)秀的商業(yè)項目，直接學習國際上先進的經(jīng)驗。“通過多次考察，我們發(fā)現(xiàn)，如果只是在武漢閉門造車，不可能找到出路，商業(yè)項目想要尋求突破，必須從國際上借鑒更多經(jīng)驗和幫助，只有這樣我們才能更加快速地成長、適應商業(yè)發(fā)展的需要。”

　　在這點上，福星惠譽找到了捷徑，在群星城的建成、發(fā)展過程中運用了許多“國際”元素，如擔綱全程運營的日本CCD公司，參與建筑設計的日本株式會社和悉地國際，參與燈光設計的德國LEOX, 參與內(nèi)裝設計的日本iXIAO,參與水景設計的德國Oase等國際知名單位。夏珊更是直言：“為了讓群星城項目更加純粹，從前期定位、規(guī)劃、設計、建設，到未來的營運管理，全部都有日本團隊的參與。”

　　那么借鑒國際經(jīng)驗打造出來的群星城會是什么樣子呢?夏珊給我們進行了詳細的介紹。第一，“最生態(tài)”，將建筑與自然融為一體。根據(jù)樓層不同，分別以“河流”“土地”“森林”“山川”“天空”等元素作為層層遞進的設計主題;第二，“最劇場”，在中心地帶設置環(huán)球劇場，全年將有上千場表演;第三，“最藝術”，讓人文藝術走進普通市民的生活;第四，“最智能”，群星城內(nèi)部WiFi全覆蓋、設置微信、APP、會員、智能導購、停車支付等智能系統(tǒng)，吃飯、看電影、停車、購物、查詢資訊等都能通過智能終端設備實現(xiàn);第五，“最家庭”，群星城的定位是青年時尚家庭型消費。“在國際團隊的重新設計下，群星城將成為華中首個‘劇場式生態(tài)購物中心’。”

　　轉(zhuǎn)型：從舊城改造到自建自持商業(yè)項目

　　福星惠譽作為武漢本土開發(fā)商，一直深耕武漢市場，作為湖北省最大的舊城改造開發(fā)商，通過積極參與舊城改造，公司有效控制了土地成本，在市中心區(qū)域獲得大量項目儲備。

　　湖北福星惠譽置業(yè)有限公司總經(jīng)理譚少群曾表示，出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國的房地產(chǎn)運營商是一個必然趨勢。而商業(yè)不動產(chǎn)正是福星惠譽轉(zhuǎn)型的一個方向。目前福星惠譽已經(jīng)陸續(xù)開業(yè)的商業(yè)項目有格蘭大道、福客茂、東瀾岸廣場、水岸國際K4等。

　　針對轉(zhuǎn)型，夏珊說到“在過去五年中，公司所有的項目，凡是有商業(yè)的部分都在陸續(xù)開發(fā)、開業(yè)，有街區(qū)、社區(qū)商業(yè)，還有群星城這種購物中心，是順應當時開發(fā)需要所做的定位。”

　　福星惠譽旗下商業(yè)公司成立已有五年，“剛開始兩年一直處于醞釀階段，沒有大張旗鼓開發(fā)商業(yè)項目”，夏珊如是說。2009年9月，福星惠譽·國際城1期商業(yè)“格蘭大道商業(yè)街”面市，初次試水反響甚佳。“就是在開發(fā)格蘭大道、福客茂等項目經(jīng)驗基礎上，公司計劃建設了群星城項目，打造一個純粹的持有型購物中心。”

　　據(jù)記者了解，商業(yè)項目分割出售是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中常見的現(xiàn)象，然而分割出售后帶來的經(jīng)營管理權(quán)分散，則被業(yè)界普遍認為是造成商業(yè)項目經(jīng)營種種問題的根源。物業(yè)自持可以有效的規(guī)避這種風險。

　　但是自持商業(yè)對于開發(fā)商運營來說存在較大風險。其投入的資金規(guī)模要比物業(yè)出售大，經(jīng)營周期長，運營管理需要投入大量人力、物力，而且主力店鋪的招商運營、開業(yè)后是否能吸引人流均為關鍵。武漢某策劃公司總監(jiān)表示：“自持物業(yè)比例越大，對企業(yè)的資金要求自然也就越大。”

　　未來：“被迫”進行商業(yè)轉(zhuǎn)型帶來新契機

　　據(jù)數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今明兩年，武漢市有31家大型商業(yè)綜合體集中建成開業(yè)。目前，武漢市已建成大型商業(yè)綜合體20個，在建、擬建的大型商業(yè)綜合體項目達48個，總投資約2252億元。面對如此大體量的開發(fā)，群星城將如何應對競爭必然激烈的未來?

　　夏珊談到了商業(yè)開發(fā)過剩的問題，“首先，國家政策調(diào)控導致住宅開發(fā)風險高、利潤小，開發(fā)商被迫進行商業(yè)轉(zhuǎn)型;第二，土地出讓結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，政府明確要求出讓的土地至少有20%-30%的商業(yè)配套;第三，商業(yè)開發(fā)較住宅開發(fā)而言可持續(xù)發(fā)展力較強，有利于后續(xù)價值的提升，為企業(yè)帶來新契機。”

　　正因為存在上述原因，部分住宅地產(chǎn)商主動或被動向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，尤其是近兩年。為適應政策調(diào)整，部分開發(fā)商盲目開展商業(yè)項目，導致商業(yè)開發(fā)量過大，購物中心遍地;開發(fā)模式同質(zhì)化嚴重。

　　“總結(jié)前人和同行的經(jīng)驗，我認為只有解決以下五個問題，商業(yè)項目才能產(chǎn)生持續(xù)性的競爭力。”五個問題具體為：第一，商業(yè)定位大同小異，同質(zhì)化嚴重;第二，品牌招商競爭激烈，“僧多粥少”;第三，商戶觀望心態(tài)嚴重;第四，開發(fā)商商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗不足;第五，管理人才嚴重缺乏。

　　那么為什么在商業(yè)開發(fā)過剩時期，福星惠譽“敢做商業(yè)”?夏珊表示：“雖然我們現(xiàn)在有壓力，但依然認為有很多機會，因為我們想到、做到了很多別人沒有做到的事情，擁有這“五最”特色的購物中心，全國獨此一家。贏得了消費者，這個購物中心就贏得了未來和發(fā)展。”

　　提及10月1日這個重要的日子，夏珊信心滿滿，“商場開業(yè)只是一天，更重要的是未來五年、十年能否持續(xù)性地發(fā)展，所以我們與日本團隊的合作也不是一天兩天，未來的五年都將在一起，利用他們先進的管理經(jīng)驗經(jīng)營、發(fā)展，同時培養(yǎng)我們自己的管理團隊，從而實現(xiàn)持續(xù)、長久地發(fā)展。我們已經(jīng)準備得非常充分了。”