恒大集團全面涉足零售業或存資金壓力

　　近期，恒大商業集團正在為旗下的超市公司、百貨公司以及院線公司招聘員工。恒大官網介紹，恒大商業集團是恒大地產集團的全資下屬集團公司，負責運營管理恒大地產集團在全國130多個主要城市的300多個商業項目。商業項目類型涵蓋社區底商、商業中心、恒大影城、大型集中式商業、商業綜合體等多種商業形態，現管理運營的商業總面積超過200萬平方米。

　　恒大稱，隨著恒大商業集團管理運營的商業總面積將超過400萬平方米，商業總資產達到千億規模。

　　業內人士表示，零售行業可為恒大旗下住宅項目升級配套，加快城市商業綜合體進入運營的速度，但也可能帶來新的挑戰。

　　用影院拉動商場

　　如果說萬達用影院拉動商業廣場，恒大則希望用影院撬動社區商場。

　　恒大對商業地產藍圖是這樣展望的：其位于成都等地的10個大型商業綜合體項目和130多個恒大影城項目將陸續開業運營，加上持續建設的社區商業項目相繼投入市場，屆時恒大商業集團管理運營的商業總面積將超過400萬平方米，商業總資產達到千億規模。

　　今年1月，恒大影城先跨出了實質性一步，分別在中山、西安、岳陽、儋州四個城市的項目內興建四家帶影院的小商場。未來恒大院線項目將覆蓋全國17個省市自治區，院線總量超過150家。

　　“恒大影城”是一座四層高的小型商業樓，設置在住宅小區。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場，總面積1萬~2萬平方米。影城希望為社區及周邊居民提供生活配套及娛樂服務。官網介紹，這種社區商業模式稱為恒大劇場模式。恒大多個項目的招商部門人士則解釋，“影院其實就是社區商場的主力店”。

　　萬達院線的地區公司管理者陳先生，去年底就收到恒大方面的邀約，希望其加盟恒大影城。由于擴張迅速，恒大方面還希望陳先生將身邊院線圈子里的從業者都介紹過來。

　　陳先生最終沒有答應恒大邀約。原因之一是他認為恒大希望影院給商城帶來客流，目標并不在于經營影院本身，“甚至對營業收入都不提要求”。

　　其次是擴張速度較計劃中慢。“恒大介紹，今年開25家影城，明年開70家。”陳先生說：“不過他們(指恒大)在2011年的時候就已經這么說了。”

　　據經濟觀察報不完全統計，除了1月份開的四家，大同、瀏陽、岳陽等地的恒大影城將在6月開放。同時，以擁有影院為噱頭，這些影城其他樓層的招商工作也在進行當中。

　　恒大在三四線城市的社區，“便利店都很難開到這里來，更何況影院”，陳先生認為這種社區影院要生存下來十分艱難。

　　不過，影院的存在確實為影城其他商戶帶來了生意。一家恒大影城內的商戶，其負責人對經濟觀察報說表示，影城對人流的吸引有一定的作用，特別是晚上觀影的熱門時間，他的商鋪就主要靠這個時段賺錢。

　　經濟觀察報記者在一座三線城市了解到，恒大社區賣出的房子超過4000套，再加上周邊住宅小區的人口，該片區已形成密集的人居。但是，業主看電影需要開車到兩個站距離以外的商場，附近也缺少超市便利店。

　　據恒大某地區公司商業經營管理部人士介紹，社區影院只是其中一種形式，恒大院線公司還會做更大規模的影院，場地是在恒大的商業綜合體內。

　　百貨、超市、游樂

　　早在2010年上半年業績發布會時，許家印就說過，恒大將適時介入商業地產。所謂“適時”指的是等到恒大有足夠的現金流和規模支撐。

　　許家印說，當四個指標達到業界第一時，恒大才會投入大力量做大商業地產。這四個指標是土地儲備、開工面積、銷售面積及銷售金額。其當時透露，預計投入商業地產的時機將在2011年下半年到來，目標是地標性城市綜合體，以省會城市和發達城市為主。

　　2011年，恒大拿下遼寧撫順市政府旁地塊，興建首個稱為“贏商網恒大廣場”的大型城市綜合體項目，涵蓋購物中心、商業街、酒店、寫字樓等業態在內。資料顯示，這一年，公司就成立了商業集團。其后，公司又在桂林北高鐵站等地打造“恒大廣場”。當時就有宣傳顯示，恒大集團旗下的自營商業品牌有恒大百貨、恒大SPA水會、恒大KTV、恒大影城、恒大電玩、恒大健身俱樂部，會進一步助推恒大集團商業項目的有序發展。

　　時至今日，上述四個指標仍有部分未達到許家印當時的理想，但恒大在旅游綜合體與地標性商業綜合體的項目陸續進入招商期，包括成都、寧波等10個大型商業綜合體項目。

　　有媒體稱，許家印在內部會議上宣布要打造“升級版萬達廣場”。為此，恒大也學習萬達，在商業集團下設立百貨公司、超市管理公司及游樂管理公司，全面進軍零售行業。

　　根據恒大官網表述，恒大百貨經營面積為3萬平方米，依托恒大全國的商業項目和商業綜合體項目，打造中國連鎖百貨強勢品牌;而恒大超市則表述為經營面積達到1000-8000平方米，作為主要生活配套設在恒大地產項目及大型商業項目，到2015年，全國恒大超市門店數量將超過300家。

　　恒大一家中部地區公司的商業管理部門人士表示：“恒大百貨屆時會進入商業綜合體，而超市目前在一些位置偏僻的住宅項目已經進駐。”該人士介紹，社區商業及城市綜合體項目都由地區公司投資，商業集團則負責指導、協助各商業項目的運營。

　　在仲量聯行廣州與深圳商鋪部主管林世松看來，這些舉動似是萬達模式的復制。“萬達模式就是在商業鋪點后銷售住宅，快速回籠資金。其中，通過自己的百貨公司，商業部分也能快速進入運營狀態。”

　　還是以撫順恒大廣場為例。去年10月，該項目與商家簽署戰略合作協議。除了東北地區當地的購物中心大商新瑪特之外，據稱還有屈臣氏、孩子王等品牌。恒大院線、恒大KTV、恒大SPA水會等多個恒大自己的零售業品牌也躋身其中。

　　雖然是地標式城市綜合體，但恒大的項目畢竟是在三四線城市。恒大一家華北地區公司的商業管理部門人士說：“自己的零售業品牌更能配合自身的擴張速度。”

　　售后返租

　　就在恒大傳出為旗下商業公司招兵買馬的同時，一則未經證實的消息稱，萬達部分新項目不設百貨主力店。

　　在電商沖擊下，百貨、超市等業態境況。公開數據顯示，今年4月份全國50家重點大型零售企業零售額同比下降7%，這是繼1-2月零售額同比負增長后，再次出現零售額同比下降;今年一季度，全國50家重點大型零售企業零售額同比僅增長0.1%，增速大幅放緩9.1個百分點。

　　在萬達百貨公司一名前高管看來，恒大有豐富的房產資源，但這是自營百貨的必要但不充分條件。“只有找到合適的百貨經營模式，做百貨才不至于成為吞噬現金流的生意”。

　　恒大是否有足夠的資金支持零售業?2013年業績數據顯示，恒大受益于2013年銷售回籠，凈負債率減少14.7個百分點，下降到69.5%。但標普、穆迪等評級機構依然認為恒大的負債杠桿率是房地產開發商中最高的一員。原因在于恒大去年發行250億的永續債。在財務處理上該永續債被列入永久資本工具，算作公司凈資產而非債務。但評級機構認為不應忽視永續債的債務性質。

　　當時數據顯示，恒大擁有現金536.5億，但這些現金多來自于借貸。2013年一年借款凈增485.5億，年末借款余額1088億。

　　可見，以這種資金狀況，全面涉足零售行業是存在壓力的。

　　社區影院的功能不限于吸引顧客，還在于吸引投資者。目前，多個恒大影城的商鋪已分割出售或整體出售，并與業主約定售后返租。其中一個影城項目曾打出“五年穩定回報50%，每天穩定回報350元”的條件。

　　接近恒大影城的人士透露，因為影城的商鋪已經與投資者簽訂合約，只能以固定的租金、固定的期限對外招租，招商過程中相當被動。

　　林世松介紹：“售后返租其實是在賣回報率，可能隱藏著一些財技處理手法。為了達到約定的回報率水平，商業項目的租金可能超過市場平均租金水平。因為這部分高出來的租金，項目做資產評估就可能會多估幾千萬。”

　　林世松說，地產開發商做零售行業，較成功的有李嘉誠。其和記黃埔公司所有的百佳超市、屈臣氏等零售業公司，通過分拆上市，將資金壓力轉移到資本市場。

　　不僅是社區的影城，城市綜合體項目的商業街店鋪目前也在探討是否需要與投資者約定售后返租。

　　一名資深商業投資顧問表示，如果售后返租是租給賣方自己的零售公司，這些零售公司就是“協同單位”，合力將商業物業的資產值估高。