北京購物中心存量上升 租金增幅創近3年新低

　　第一太平戴維斯今日發布的數據顯示，2014年前兩個月，北京社會消費品零售額達到人民幣1,402億元，但同比增長率放緩至近五年最低值，僅為3%。2014年第一季度，全市中高端購物中心整體出租率環比增長0.2個百分點，至94.0%，同比增長2.5個百分點。

　　中高端購物中心首層租金環比僅上漲0.5%，至每平方米每月人民幣913.7元，同比增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。第一太平戴維斯預計，2014年將成為歷史上第三個供給高峰，將有10個項目正式開業，新增商業面積92.8萬平方米，令市場存量增長10%。其中84%的新增供給位于非核心區域與近郊區域。

　　租金增幅三年最低

　　盡管穩定需求支撐下出租率表現樂觀，但中高端購物中心首層租金環比僅增長0.5%，達到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。

　　第一太平戴維斯分析認為，位于非核心區域的業主為吸引租戶不得不維持原有租金水平甚至提供租金折扣。同時，許多業主希望通過引進餐飲、兒童、生活體驗及休閑娛樂類租戶來吸引更多顧客。但該類零售商較之奢侈品、服飾及珠寶腕表等零售商承租能力明顯偏低，從而抑制了整體租金漲幅。

　　盡管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金則同比增長7.2%至16.7%不等。這三地仍然是眾多國際及國內主流品牌、特別是新進品牌入駐京城的首選。至2014年第一季度末，前述三個商圈的平均租金分別達到每平方米每月人民幣2,100元、1,550元及1,650元，為全市租金最高的三個區域。

　　2013年大多數奢侈品零售商之銷售額增速放緩，因此多數奢侈品牌對于新店拓展仍持謹慎態度，繼續聚焦于通過改造及升級現有店鋪以提高銷售額。面積達400平方米的Prada雙層店鋪在新光天地重裝開業;CERRUTI 1881位于東方新天地的旗艦店亦經過升級后全新亮相。

　　第一太平戴維斯表示，為分享不斷擴大的高資產凈值人群帶來的市場份額，二線奢侈品牌與快時尚品牌繼續在本地市場滲透及擴張，其中位于核心商圈的成熟項目系其開店首選。截至2014年第一季度末，在穩定需求及新增供給短缺的支撐下，中高端購物中心全市整體出租率環比增長0.2個百分點，至94.0%，同比增長2.5個百分點。王府井、西單、三里屯及CBD等核心商圈出租率升高至93.9%-100%不等。這主要由于該區域仍系二線奢侈品、服飾、珠寶及腕表、精品餐飲等零售商之進駐首選。

　　第三個供給高峰

　　2014年，北京中高端商業市場將迎來第三個供給高峰，屆時將有十個項目正式開業，為市場新增商業面積92.8萬平方米，截至2014年末將令市場存量增加10%。其中84%的新增供給位于豐臺區等非核心區域，或通州、房山、大興等近郊區域。鑒于多數新增供給已實現了良好預租率，全市整體出租率預計將大體保持穩定。鑒于北京仍系新品牌進駐中國市場的首選城市之一，預計總體需求也將保持穩定。

　　盡管如此，第一太平戴維斯認為，位于非核心商圈及近郊區域的業主將不得不提供租金優惠以吸引適宜租戶，從而確保較高的預租率，特別是引進服飾、配飾、珠寶腕表以及生活體驗類等零售商。有鑒于此，總體租金增長將進一步收窄。

　　與此相反，鑒于來自二線奢侈品牌、設計師品牌、珠寶、生活體驗以及精品餐飲等零售商的需求呈增長態勢、核心商圈供給有限以及數目繁多的意欲進駐核心商圈的候位零售商，2014年，核心區域租金增長將保持在5%至10%。此外，包括西單大悅城、悠唐生活廣場等在內的若干位于核心區域的業主正在計劃未來六個月內進行租戶組合調整，以進一步提升自身差異化競爭力，并同時欲通過增加新進品牌與生活體驗類商戶來減少網購對實體購物帶來的沖擊。