啟動港交所主板上市 萬達(dá)的對手是誰

　　阿里巴巴將全球路演的最后一站定在香港，面對此前錯失港交所，馬云表示了遺憾。然而，就在馬云離開香港的第二天，港交所轉(zhuǎn)身就迎來了其在今年最大規(guī)模的IPO——國內(nèi)商業(yè)巨頭大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)啟動港交所主板上市。

　　一個掌握著國內(nèi)最大的線上消費(fèi)平臺，另一個擁有著國內(nèi)最大的線下消費(fèi)平臺，雖然兩家公司都與A股擦肩而過，但是，兩家公司卻又在2014年的這個秋天幾乎同一時間攪動著全球資本市場。

　　9月19日，阿里巴巴最終將發(fā)行價定于每股68美元，籌資額將為218億美元，市值達(dá)到1680億美元，遠(yuǎn)超其競爭對手亞馬遜;然而對于即將開始路演詢價的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，誰又會是他的對手呢?

　　是萬科嗎?

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，萬科仍舊是當(dāng)仁不讓的老大。

　　截止到9月17日，萬科A報收于每股9.27元人民幣，萬科企業(yè)報收于每股14.38港元，對應(yīng)萬科A+H股的總市值為1021億元人民幣，是目前A股市值最大的房地產(chǎn)公司。

　　支撐起萬科千億市值的，是其同樣位居行業(yè)首位的業(yè)績。截止到今年6月30日，萬科的總資產(chǎn)為5018億元，凈資產(chǎn)為769億元，今年上半年的主營業(yè)務(wù)收入為410億元，賺取了近55億元的凈利潤，這幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，萬科都遠(yuǎn)高于A股同行業(yè)上市公司。

　　從可對比財(cái)務(wù)數(shù)字上來看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)同期的總資產(chǎn)為5040億元，與萬科相仿，但是其凈資產(chǎn)卻高達(dá)1126億元，較萬科高出46%;今年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入為232.5億元，只有萬科的一半左右，但是同期接近50億元的凈利潤卻與萬科相差無幾。

　　同樣，從2013年的財(cái)務(wù)對比數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出這一反差，當(dāng)期萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模較萬科低了10%左右，可是凈資產(chǎn)卻較萬科高出8%;在主營業(yè)務(wù)收入上萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)只有萬科的60%左右，但是在凈利潤上卻超出萬科35%。

　　顯然，盡管都位居國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司，但是分屬商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的兩家公司的盈利能力大為不同。從銷售毛利率上來看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年為43%，而同期主營住宅地產(chǎn)的萬科、華潤和恒大分別只有27.2%、28.2%和29.5%。

　　也正是由于商業(yè)地產(chǎn)較高的毛利率，因此近幾年來國內(nèi)幾大住宅地產(chǎn)公司都紛紛開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其中，華潤置地更是在今年7月份制定戰(zhàn)略方向時，目標(biāo)直指“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”。

　　然而此時，已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)14年的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，早已發(fā)展成為國內(nèi)最大、全球第二的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營商。

　　按照萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)所披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，其自持的物業(yè)面積為1470萬平方米;其擁有國內(nèi)數(shù)量最多的購物中心，完工和在建的購物中心數(shù)量多達(dá)168座;此外，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也是國內(nèi)最大的豪華酒店業(yè)主，其完工和在建的豪華酒店達(dá)到102家。

　　今年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)來自于物業(yè)出租和豪華酒店的收入已經(jīng)占到其總收入的22.3%和7.6%，也就是說，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入結(jié)構(gòu)中，來自于非地產(chǎn)銷售的收入已經(jīng)占到近三成。

　　由于自持物業(yè)出租具有更高的毛利率，因此，未來即便自持物業(yè)的出租收入無法在整體收入上超過物業(yè)銷售，只要其比重的不斷增加就必然推動凈利潤的大幅提升。

　　是恒隆嗎?

　　既然自持物業(yè)比直接銷售的利潤率更高，那么索性將所有開發(fā)的物業(yè)全部自持不更好嗎?

　　事實(shí)上，目前香港的老牌上市房地產(chǎn)公司當(dāng)中，包括恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等，甚至包括目前全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)(Simon Property Group)，都幾乎采取這樣的模式，開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自持，隨后通過物業(yè)出租獲得收益。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來看，恒隆地產(chǎn)和太古地產(chǎn)在去年的銷售凈利率分別達(dá)到了77%和43%。

　　然而，這種商業(yè)地產(chǎn)模式存在的背景是高度的城市化，從數(shù)據(jù)上來看，中國香港的城市化率接近100%，而美國的城市化率超過85%，而中國的城市化率名義上只有50%左右。

　　也正是基于國內(nèi)巨大的市場空間，恒隆地產(chǎn)逐步將恒隆廣場項(xiàng)目引入到上海、沈陽、濟(jì)南、無錫、昆明和武漢等國內(nèi)多座城市，截止到今年上半年，來自內(nèi)地的收入也已經(jīng)占到恒隆地產(chǎn)總體收入的43%左右。

　　然而，由于主營高端品牌的消費(fèi)定位較高，也制約了恒隆地產(chǎn)的拓展空間，目前只能局限于一二線城市，難以繼續(xù)下行。

　　不同于國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，植根于中國城鎮(zhèn)化建設(shè)大背景下的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，對自身的戰(zhàn)略定位就是“中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程及消費(fèi)升級中人們生活消費(fèi)及文化娛樂的平臺提供商”。

　　這一戰(zhàn)略定位使得目前萬達(dá)廣場在商業(yè)品牌的定位上集中在生活消費(fèi)和文化娛樂上，同時以體驗(yàn)式消費(fèi)為核心，這使得萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)具有更大的擴(kuò)展空間和持續(xù)高速的增長，可以深入到全國數(shù)百座三四線城市。

　　從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來看，公司旗下完工和在建的159座萬達(dá)廣場和8座萬達(dá)城遍及國內(nèi)29個省份的112座城市，其已經(jīng)完工和在建的物業(yè)面積接近3000萬平方米，這一數(shù)字已經(jīng)超過目前全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)2440萬平方米的物業(yè)持有面積，躍居全球第一大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。

　　來自萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，其在過去三年時間，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入和凈利潤四項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的年均復(fù)合增長率分別為31.1%、33.8%、30.7%和21.9%。

　　“這樣的增長速度在全球商業(yè)地產(chǎn)公司當(dāng)中都難以看到，而且其特殊的商業(yè)模式和規(guī)模效應(yīng)難以復(fù)制。”在房地產(chǎn)行業(yè)分析人士看中，在國內(nèi)融資體系不健全的背景下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過物業(yè)銷售來確保開發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求，進(jìn)而平衡整體經(jīng)營現(xiàn)金流的模式，是其近年來能夠維持高速成長的核心。

　　因此，區(qū)別于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)銷售上并不以獲利為單一目的，更多是為了解決現(xiàn)金流的問題，也正是有了穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的在建項(xiàng)目在拿地之后能夠在24個月開業(yè)，36個月交付的速度，這在多數(shù)地產(chǎn)商來說是做不到的。

　　除了錢的原因，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的高執(zhí)行力同樣也是項(xiàng)目快速推進(jìn)的原因之一。據(jù)稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)上有一套標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)管理流程，這一流程會將單個項(xiàng)目分為351個節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)都以紅黃綠燈進(jìn)行精準(zhǔn)控制，以提升每一個環(huán)節(jié)的效率。數(shù)據(jù)顯示，2013年公司所有項(xiàng)目總共6984個節(jié)點(diǎn)中，出現(xiàn)亮紅燈的節(jié)點(diǎn)只有0.5%左右。

　　是阿里嗎?

　　從表面上來看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張僅僅是商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的增長，但其背后則是對于線下消費(fèi)人群覆蓋范圍的爭奪。

　　就在剛剛過去的9月10日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)又斥資8.84億元摘得上海青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)8.89萬平方米的兩個地塊，這里未來將建成萬達(dá)在上海的第七個商業(yè)項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目所覆蓋的區(qū)域，其GDP占到全國總值約70%，覆蓋的人口范圍占到全國人口的40%左右;而未來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)對于自身的戰(zhàn)略定位是，要達(dá)到年訪客流量超過12億人次，并且覆蓋全階層、全年齡段消費(fèi)人群。

　　在成為全球第一的不動產(chǎn)運(yùn)營商之后，究竟萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展多少家萬達(dá)廣場才會停下來，有不少投資者表示出了好奇，因?yàn)樵谶@些投資者眼中，這種外延式擴(kuò)張帶來的業(yè)績增長是有天花板的。

　　事實(shí)上，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)自身也非常清楚，真正決定萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)競爭力的并不是其持有物業(yè)面積的多少，而是各個商業(yè)板塊之間通過協(xié)同效應(yīng)帶來的消費(fèi)額增長，因?yàn)橹挥邢M(fèi)人群和消費(fèi)額的增長，才能帶動公司在物業(yè)租金上的增長。

　　今年8月29日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林親自飛往深圳，攜手騰訊和百度共同成立了電子商務(wù)公司，以通過O2O實(shí)現(xiàn)線下和線上的融合。

　　另一方面，作為國內(nèi)最大的電子商務(wù)平臺，阿里巴巴旗下的天貓從去年就開始和一些品牌商籌劃一套成熟可行的O2O運(yùn)營模式，據(jù)稱目前已經(jīng)簽約品牌商數(shù)量超過5000家，那么，作為國內(nèi)最大的線下消費(fèi)平臺，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)又將如何在O2O戰(zhàn)略上逆襲阿里巴巴呢?

　　根據(jù)目前多方面獲取的信息顯示，萬達(dá)、騰訊和百度三方將攜手建立一個大數(shù)據(jù)聯(lián)盟，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢資源整合，通過打造線上線下一體化的賬號及會員體系，建立國內(nèi)最大的通用積分聯(lián)盟及平臺。

　　屆時，消費(fèi)者只需要持有一張一卡通，便可以在萬達(dá)以及騰訊、百度的各個商業(yè)平臺上實(shí)現(xiàn)積分互用，還可以購買其推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，同時還可以使用其獨(dú)立的支付系統(tǒng)。

　　此前，負(fù)責(zé)這一業(yè)務(wù)的萬達(dá)電子商務(wù)CEO董策也在著重強(qiáng)調(diào)其O2O平臺區(qū)別于阿里巴巴等現(xiàn)有B2C電子商務(wù)平臺的區(qū)別，并不是提供簡單模式化的產(chǎn)品銷售，而