房產(chǎn)稅未必是高房?jī)r(jià)的“殺手锏”

　　經(jīng)過7年空轉(zhuǎn)，投機(jī)，調(diào)節(jié)收入分配。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)住房需求的稅，也是一種“財(cái)富調(diào)節(jié)”。

　　完善房產(chǎn)稅需要可操作的辦法。比如，房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)稅，如何防止演變成為交易環(huán)節(jié)稅？又如，能否實(shí)行起點(diǎn)稅率較低的稅率制，是累進(jìn)還是定額？再如，由哪家機(jī)構(gòu)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，是按市價(jià)還是評(píng)估價(jià)？

　　房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)改變房?jī)r(jià)“上揚(yáng)”的走勢(shì)，房產(chǎn)稅制究竟對(duì)市場(chǎng)有多大影響，目前還不確定。房產(chǎn)稅對(duì)樓市價(jià)格影響有一個(gè)過程，是逐漸體現(xiàn)的。

　　對(duì)自住購(gòu)房來說，由于房產(chǎn)稅會(huì)使租金增加，反而刺激購(gòu)房需求。但對(duì)投機(jī)性購(gòu)房而言，由于對(duì)投機(jī)者后期保有成本增加，所以他們將受影響。而對(duì)于出租型投資性購(gòu)房者來說，征收房產(chǎn)稅將把成本“轉(zhuǎn)嫁”給承租方。

　　但房產(chǎn)稅未必是解決房?jī)r(jià)問題的“殺手锏”，關(guān)鍵是要關(guān)心房產(chǎn)稅使用環(huán)節(jié)，要將房產(chǎn)稅用于保障性住房建設(shè)，而不能用在行政支出。房?jī)r(jià)主要受供求關(guān)系的影響，所以房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響有限，且不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生主導(dǎo)影響，但短期內(nèi)將對(duì)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格起到調(diào)節(jié)作用。

　　接下來的問題是，2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？

　　在流動(dòng)性充裕等背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上行的動(dòng)力。從流動(dòng)性角度，國(guó)際資金的流入和國(guó)內(nèi)新增貨幣量，都可能加劇房?jī)r(jià)上漲；從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況來說，需求空間較大。

　　上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)的影響雖然有限，但在“新國(guó)八條”之下，調(diào)控政策力度空前、范圍更廣，包括限購(gòu)令等政策也都需要地方政府落實(shí)。調(diào)控的加劇，使中小企業(yè)資金緊繃，資金來源同比增收，由于嚴(yán)格預(yù)監(jiān)管、嚴(yán)格土地增值稅，加息力度上升，會(huì)增加開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本和資金壓力。

　　因此，今年房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)高位盤整小幅波動(dòng)，今年房?jī)r(jià)不會(huì)再大幅上漲，不會(huì)維持在前幾年的快速增長(zhǎng)，當(dāng)然大跌可能性也不存在，但今年全國(guó)商品房銷售面積會(huì)下降。

　　那么，為什么要建設(shè)保障性住房？它有助改善城市低收入居民的居住條件，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。但目前保障性住房制度建設(shè)還很不完善。2010年全國(guó)各類保障性住房等開工590萬套，基本建成370萬套。去年有些地區(qū)并沒有做好，保障性住房用地政策執(zhí)行有偏差。

　　將來會(huì)做得如何呢？今年保障性住房建設(shè)大有“井噴”之勢(shì)，

　　住房和城交建設(shè)部目前宣布，今年全國(guó)保障房將近1000萬套，將突破1.3萬億。相比去年590萬套增長(zhǎng)20%；“十二五”期間，國(guó)土資源部確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的20%。財(cái)政部則表示確保財(cái)政資金投入，這需要各地出讓金中不低于10%甚至20%的收益用于保障性住房的建設(shè)。

　　因此，如何從土地審批、征收、出讓、開發(fā)利用和抵押融資等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全程督察，如何確保保障性住房工程推行和落實(shí)等，都讓我們拭目以待。