揭秘新世界百貨的“選址心經”

　　店面選址難是業所共知的，新世界百貨每一家商場都有不俗的業績，新世界又是怎么在店面選址方面保持著自己的獨到眼光呢?

　　傳統或新興商業區、地鐵、發展潛力

　　現如今，新世界在一線城市共12家門店，建筑面積從最小的上海巴黎春天長寧店的約6680平方米至北京新世界商場綜合館約63000平方米不等，其中10000平方米到30000平方米的有5家，31000平方米到50000平方米的有4家，51000平方米到60000平方米以上的有2家，10000平方米以下的有1家門店。

　　根據新世界現有一線城市門店地址來看，鄰近或處于核心商圈是首選，比如北京新世界商場綜合館，位于崇文門商圈，是北京市內最繁盛且人流量最高的路段之一，西臨傳統的王府井商業區，北望銀街購物區，南連天壇公園旅游區，交通有近在咫尺的地鐵站及穿梭往來的20多條公交路線，地利之優勢不言而喻。上海巴黎春天淮海店位于淮海中路，是上海知名的高檔商業街，交通上位于地鐵1號線陜西南路站。

　　其次，因為城市發展速度比較快，在與城市共同發展的過程中，選擇新興商圈或新興發展區成為現階段新世界百貨選址的要求。現有的北京新世界彩旋百貨與上海巴黎春天浦建店分別于2007年的3月及9月開業，前者位于北京市朝陽區CBD核心的萬達廣場是北京近年來快速發展的商業金融中心，周邊有十余條公交線路，還有地鐵一號線，交通十分便利;后者位于上海浦東新區塘橋地區，浦建路和臨沂北路交匯處，毗鄰南浦大橋。建于地鐵4號線塘橋站之上，前往地鐵6號線可步行到達，周邊中高檔小區林立，消費潛力巨大。

　　徐速認為，一線城市的商圈概念逐漸變了，只要有人，交通便利地區都可以設立新商圈。北京、上海等城市發展速度快，城市中心區內很難有合適地產項目可供選擇，那么在城外交通方便的節點地區設立項目是新世界以及眾多商家所看重的。比如暫定于2008年5月開業的北京望京新世界百貨，在規劃之初不僅是看重其位于新興商業區，更長遠的是在市政規劃中會有地鐵從商場門前通過，在交通便利性上占先機。“地鐵線路大量規劃與施工為商業創造商機，提供新機會。”徐速說。

　　二、三線城市關鍵詞：核心商圈、交通便利

　　新世界百貨目前在二、三線城市共有18家門店。門店面積從10000平方米到44000平方米不等。在位置選擇上基本處于城市的核心商圈，或者傳統商業區，具有人流量大，交通系統成熟，有消費基礎等特點。

　　對培養忠誠度有很好效果。比如沈陽新世界百貨太原街店就位于沈陽兩大商圈之一，具有成熟的消費力。新世界百貨徐速經理向《中國商貿》記者介紹，二、三線城市的消費力本身有限，城市空間還不是很大，選擇在核心成熟商圈可以省卻自己再去打造商圈的時間與財力，較熟悉的商圈，比較容易讓人關注與接受。

　　選址難的原因

　　“選址確實難”。徐速對記者說。這些原因包括：商業經營者想進一個地區，但是又沒有合適的項目;或許經營者看好的位置，周圍的環境還不能完全配合;或者開發商選擇了非常好的位置，建了很好項目，但是因為對項目的期望值特別高，而經營者更本又沒有辦法承受。但在更多時候是因為開發商與經營商觀念脫節。徐速介紹，現在往往是溝通不暢，地產商都是在設立好項目規劃之后才找項目入駐。這就好比吃飯，許多開發商都是把菜炒好好了才問：吃嗎?就有這個。而不是讓你點菜。

　　新世界百貨在擴張中遇到的選址問題相信與其他百貨擴張遇到的問題具有共性。選址究竟要怎么做才能不吃力?徐速認為，從開發商角度看，目前有許多機構做商業地產投資，但是真正能將地產與商業完美結合的較少，而具有商業地產專業的人亟需大量出現。“將來一定會有地產人與商業人做成專業化的商業地產人才。”

　　從百貨經營者角度看，希望地產商能夠按照經營方向來選址，在建項目之前就對所要求進駐的百貨進行定位，再去建造，是最好不過的。“商業的產規劃一定要有定制概念”。徐速強調。現在在全國各地進行考察選址時，往往會遇到這樣的情況：一個好的商業地產項目，通常會有全國各地的零售商在“搶”，“出現這種情況就是因為好的商業地產項目實在太少。”徐速說。有一些城市的開發商在與新世界洽談合作時表示提供“定制式”服務，根據商家的需求進行“量身打造”，滿足商業的后期發展。“希望能夠以后能成為零售商與地產商共同發展的趨勢。”徐速這樣期望。