房地產(chǎn)調(diào)控走向何方?

　　放棄把一個具體行業(yè)的起伏作為宏觀調(diào)控重要手段的做法，著力于管理流動性和改革供地制度的治本之策。

　　以4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布為標志，房地產(chǎn)新政實施已一月有余。“軟著陸”的頌詞，“經(jīng)濟二次探底”的憂慮，開始頻頻見諸媒體。兩類言論，一正一反，其實是同一個聲音：房地產(chǎn)調(diào)控應當“適可而止”。我們以為這種論調(diào)不妥，而房地產(chǎn)調(diào)控若中途告棄，將再次葬送根治中國房地產(chǎn)市場痼疾的良機，為中國經(jīng)濟健康發(fā)展乃至社會長治久安埋下重大隱患。

　　4月新政甫出，時處“高燒”病態(tài)的國內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場驟然降溫，主要城市成交量顯著回落，房價狂飆的局面至少暫時得以遏制，買賣雙方進入相對理性的觀望狀態(tài)。相比以往調(diào)控，此輪新政對住房市場供需平衡的調(diào)控更為重視。供給方面，政策性住房供地量有所增加，旨在解決政府長期缺位的中低收入家庭住房保障問題;需求方面，新政動用信貸等手段，力求抑制投資性需求，打擊投機性需求。

　　但是，更應該看到，此次房地產(chǎn)調(diào)控在手段上行政色彩濃郁，亦缺少長期制度性建設舉措。對房地產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控，目的不應局限于打壓畸高房價，而應徹底改變經(jīng)濟增長對于房地產(chǎn)的依賴，終結(jié)完全依賴市場解決住房問題的局面。加強保障房建設是此次新政的一個亮點，只有這一政策真正落到實處，才能讓“市場的歸市場，政府的歸政府”。因此，讓地產(chǎn)調(diào)控擺脫行政式運動，回歸法治和常規(guī)監(jiān)管的軌道，并以長期思維大力投入保障房建設，才能走出“越調(diào)越漲”的怪圈。

　　調(diào)控措施能否真正見效，取決于市場能否形成穩(wěn)定預期。決策者更應放棄把一個具體行業(yè)的起伏作為宏觀調(diào)控重要手段的做法，著力于管理流動性和改革供地制度的治本之策(參見本刊 2010年第17期本欄目“治理房地產(chǎn)如何調(diào)整預期”)。

　　2007年以來多輪房地產(chǎn)調(diào)控無果而終，其重要教訓之一，便是頑強抵制調(diào)控的利益共同體游說能力強大，并善于誤導公眾，“保增長”是其最冠冕堂皇的說辭。在房地產(chǎn)調(diào)控貌似影響經(jīng)濟增速以及資本市場行情時，政府便會猶豫不決。眼下，歐洲主權(quán)債務危機仍在蔓延，中國經(jīng)濟外部不確定因素增多。這更令抵制調(diào)控的利益相關方心存僥幸。

　　當前房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布趨緩，上海等地方政府一再推遲出臺調(diào)控細則，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新政以來首個政策“真空期”。絕大多數(shù)開發(fā)商新盤定價未現(xiàn)降價，甚至稍有漲價;一線城市二手房市場房源掛牌量，較新政頒布初期明顯回落;部分城市土地市場有重燃之勢。

　　種種跡象表明，新政之初的市場預期正悄然改變，不能不使人重思過往教訓，擔憂調(diào)控再度無果而終。

　　值此關鍵時點，有三個問題亟待厘清：

　　第一，更加市場化的房地產(chǎn)調(diào)控手段，才能促進中國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)政出多門，政策多變，“政策市”成為業(yè)界夢魘。行政性手段調(diào)控，雖收效立竿見影，但殊不利于市場規(guī)則和秩序的確立，不但難以讓市場形成穩(wěn)定預期，加劇了市場波動，而且使尋租與腐敗更有機可乘。房地產(chǎn)調(diào)控應從相機抉擇，逐漸轉(zhuǎn)向具有長期規(guī)劃和戰(zhàn)略思考的制度性建設。這樣才能使房地產(chǎn)市場避免大起大落，才能避免其淪落為特殊利益集團尋租和牟取暴利的“獵物”。

　　第二，一場富有成效的房地產(chǎn)調(diào)控，將有助于內(nèi)需增長與創(chuàng)新激勵。眾所周知，內(nèi)需和創(chuàng)新，才是中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的源泉。國內(nèi)主要城市飛漲的房價，對其他新興產(chǎn)業(yè)的資金需求和中小城市的金融資源都起到了“抽水機”的作用，使得經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整更加困難，地區(qū)發(fā)展差距進一步擴大。房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫在不斷膨脹后終將破滅，將帶給中國經(jīng)濟與社會不堪設想的災難。政府應在房市調(diào)控的同時，引導資金合理的投資流向，鼓勵創(chuàng)新。

　　第三，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)真正“軟著陸”的前提，是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和財政稅收體制改革的進一步推進。單憑幾項應急性的行政調(diào)控措施，即便實現(xiàn)“軟著陸”，也是不穩(wěn)固的，充其量是一種短期的慰藉。

　　當前，主政者應排除雜音，增加有效供給，堅決抑制不合理需求。此輪經(jīng)濟危機中刺激政策的退出，有之，可自房市始。