5萬億老舊小區改造市場：社會資本介入 盈利模式待解

政府工作報告指出，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

作為“接棒”棚改的一項重要工作，老舊小區改造被認為是今年“穩投資”“促民生”的重要抓手，同時也被看作房地產及相關上下游行業的新機會。

老舊小區改造也被簡稱為“舊改”，但與過去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個不同的概念。老舊小區改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎設施和公共設施為主，而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。

清華大學建筑學院可持續住區研究中心主任孔鵬認為，老舊小區改造市場空間或可達5萬億元，可直接拉動傳統房地產業上游的鋼鐵、建材、水泥、環保等行業，下游的家裝、家電等行業。此外，以5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等相關的基礎設施也將被帶動。

“改造后的老舊社區不應是分裂的孤島，而應該是依托新基建，實現未來住區的聯網化和數字化，使建筑空間形成擁有合力的組織。”孔鵬向21世紀經濟報道表示。

分析人士指出，這一行業前景雖然廣闊，但在實際操作中，仍然面臨著盈利模式、社會資本積極性等方面的現實問題，未來需要在政策、企業、社會等各個層面共同努力推動。

核心區的“老破小”

老舊小區是指“2000年以前，公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區”。老舊小區通常在單位改制之前，由政府、單位出資建設，與1998年房改后建設成的居住區相比，公共設施落后，配套設施不齊。

根據住建部初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

老舊小區改造的市場空間，主要存在于大中城市。

根據貝殼樓盤字典數據，重點20城市的記錄小區數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個，老舊小區的占比近40%。

分城市來看，老舊小區數量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為14000個、5200個、5100個。從老舊小區在總體存量中的占比來看，上海、濟南、北京三地最高，分別為61%、49%、47%。

老舊社區一般都集中在城市的老城區。以北京為例，逾八成老舊小區分布在寸土寸金的“城六區”，西城近六成是老舊小區。

老舊小區居住空間小，環境配套較差。從貝殼近五年的成交數據看，北京的老舊房源中，近半數面積在60平方米以下。北京的老舊社區中，超六成小區無電梯，16%的小區沒有集中供暖，20%的小區綠化率不足（綠化率30%以下）。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院認為，北京的老舊小區主要在核心區域，地段價值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區在下行周期房價跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環。

老舊小區改造的市場空間，也恰恰存在于此。

住建部將老舊小區改造的內容初步分成三類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善；垃圾分類設施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎設施，可配建停車場、活動室、物業用房等。三是完善公共服務類的內容，如養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞等設施，完善基本公共服務和基本公共環境。

明源地產研究院的研究數據表明，保守估計，中國老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。

國金證券指出，作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項工作，舊改并不涉及房屋拆遷和安置補償問題，更多的是對現有房屋進行修繕、改造小區水電氣路及光纖等基礎設施以及完善周邊配套服務設施。雖然老舊小區改造對地產整體投資刺激作用較弱，但對相關領域需求的拉動作用仍然明顯。

據該機構估算，在舊改的撬動下，消費建材領域中，防水材料獲得的市場空間可達236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。

“民生問題”的解決之道

近些年，老舊小區改造一直以財政資金為主導。從目前的實踐來看，除中央財政補貼、地方政府專項債外，銀行信貸也是舊改的重要資金來源。

今年4月14日，國務院常務會議要求建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

老舊小區改造，對于社會資本來說，最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重建，因而不存在通過賣新房獲得盈利的可能；投入到新裝電梯、新建醫療幼兒養老設施、修建道路等公共設施的資金，未來很多只能靠物業費、停車費來獲得回報。

總體來看，目前社會資本參與老舊小區改造的熱情并不高。在很多投資者看來，利潤率低、投資回報周期長，是老舊小區改造面臨的主要商業困境。孔鵬認為，主要原因是沒有明確的商業模式，沒有清晰的產品服務的供求關系和服務標準。

孔鵬表示，老舊小區改造屬于民生問題，“民生問題要想出商業模式就一定要有低息的資金支持，它跟房地產開發的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款，那老舊社區改造的回報就會十分困難。”

孔鵬說，推動舊改行業的發展，還需多方努力。業主需要了解，老舊社區改造不是一種政府補貼的福利行為，而是一種政府支持的商業行為，想要獲得美好生活，必須進行參與和付出；作為參與改造的企業，一定要擁有足夠的耐心，并能提供真正為終端用戶創造價值的產品和服務；在政策端，政府除提供低息資金支持外，還應改變老舊小區粗放式的管理和收費方式，爭取實現居民和企業價值共享。

以房企為代表的社會資本，更愿意投入到舊城改造、城市更新項目上去。

存量房時代的到來，和一二線城市土地資源的稀缺，促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并積極向二三線城市進行擴展。碧桂園也在2017年表示，要加大舊改投入力度，并將舊改作為“在四個一線城市的主要發展方向之一”。

億翰智庫指出，目前參與舊城改造的企業主要以大型開發商和金融房企(地產基金)為主，這兩類主要玩家各具優勢。“房企依靠在地產上下產業鏈的優勢，在綜合類項目的改造和建筑上具有明顯優勢;地產基金由于資金實力雄厚，在舊改上往往采取輕重資產結合的方式去運營，在資金和運營上具有一定優勢。”