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杭州一個(gè)月內樓市調控“三連發(fā)” 浙江開(kāi)啟新一輪“供需雙向調控”

2021/8/6 13:20:00 來(lái)源: 評論(0)0

樓市調控連發(fā)供需調控

8月5日,一個(gè)普通的周四,對于新杭州人王曉梅來(lái)說(shuō),經(jīng)歷了人生一次小挫折。半個(gè)月前,王曉梅剛準備好一筆首付認籌某盤(pán)。8月5日一早,杭州突然宣布限購升級,其中一項“杭州規定落戶(hù)未滿(mǎn)5年要滿(mǎn)2年社保才可買(mǎi)房”,直接斷了只在杭州交了一年社保的王曉梅的買(mǎi)房念想。

相比王曉梅,盧照明或許才是這次新政真正被打擊到的對象。他剛與一名大學(xué)生談好代持合約,就被新政攔住了參與搖號的步伐。盧照明為此損失了幾萬(wàn)元的中間人好處費與違約金。盧照明的投資計劃就此擱淺。

杭州8月5日新政顯示,升級“限購”門(mén)檻:落戶(hù)未滿(mǎn)5年要滿(mǎn)2年社保才可買(mǎi)房(此前對社保無(wú)要求),非本地戶(hù)籍家庭要滿(mǎn)4年社保才能買(mǎi)1套房(此前要求2年)。此外,調控還包括無(wú)房家庭、人才家庭搖號規則、提交虛假材料者3年內不能參加登記報名等。

這是杭州在一個(gè)月內三度發(fā)布調控新政,調控力度也逐漸提升:先是加大共有產(chǎn)權房供應,再是發(fā)布土拍新規,降低土拍溢價(jià)率,最后從需求端入手調控,減緩一手住宅供應壓力。與此同時(shí),浙江多個(gè)三線(xiàn)城市如湖州、金華、紹興相繼發(fā)布調控新政。

億翰智庫指出,杭州調控局面正在逐步打開(kāi),調控都逐步往供需雙向調控靠攏。預計接下來(lái)的三季度,整個(gè)市場(chǎng)會(huì )出現一定程度的回調,一些市區的熱盤(pán)預售證可能也會(huì )加快發(fā)放以分流,以此落實(shí)新政效果。

在房住不炒的大前提下,各地陸續加強管控。杭州此次出臺調控,也是在周邊城市陸續升級調控的背景下,調控壓力漸顯的結果。

杭州調控三連

“杭州對年輕人不太友好?!敝槿耸客嘎?,房?jì)r(jià)過(guò)高讓剛需客很難買(mǎi)到房子。一個(gè)多月前某紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)前夜,政府相關(guān)部門(mén)對購房者資格進(jìn)行嚴格的篩查審核,部分大學(xué)生身份的購房者因為資料提供不足被拒之門(mén)外。

杭州業(yè)內人士指出,新政之后部分潛在購房者被踢出局,市場(chǎng)中的“房票”變少了,但一二手房?jì)r(jià)差仍然存在,市場(chǎng)熱度的消解也沒(méi)有那么快。

杭州近年來(lái)人口流入的快速增長(cháng),尤其每年不斷增加的大學(xué)生也有買(mǎi)房資格,炒房客利用大學(xué)生“代持”房產(chǎn)獲利的現象屢見(jiàn)不鮮。這導致杭州一手房搖號中簽率屢創(chuàng )新低,變相加速一二手房?jì)r(jià)差。

杭州新政購房門(mén)檻大幅度提高,可以預見(jiàn),未來(lái)幾個(gè)月,杭州商品房搖號的熱度和難度都將會(huì )明顯降低。加上近兩個(gè)月來(lái)金融政策的收緊,商品房和二手房的按揭貸款都受到了影響,市場(chǎng)熱度已經(jīng)有所降溫。

實(shí)際上,杭州有大量紅盤(pán)預售證被壓著(zhù)不敢發(fā)放,就是怕限價(jià)之下,杭州一二手房?jì)r(jià)差進(jìn)一步被拉大。億翰智庫認為,7月以來(lái)政策的調控空間逐步打開(kāi),如果說(shuō)一季度在限購、限售方面還算小試牛刀,那么二季度就是聚焦資金端調控,盡管資金端調控力度又密又緊,但杭州市場(chǎng)的火熱歸根究底還是資格門(mén)檻較低(無(wú)論是土地還是銷(xiāo)售市場(chǎng)),所以整體效果可能并沒(méi)有預期那么好。

連續調控下,杭州二手房市場(chǎng)出現明顯降速。7月份,杭州二手房成交6314套,與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比,成交量再度下滑,達到近五年同期的“冰點(diǎn)”。據第三方機構統計,除臨安、富陽(yáng)外,7月份杭州八區僅成交4608套,熱門(mén)區域房源以及學(xué)區房有量?jì)r(jià)齊跌的跡象。

金華樓市縮影

通過(guò)房產(chǎn)的持有實(shí)現資產(chǎn)升值、圈層變遷,不僅是只有上海、杭州這樣的一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市才有的現象。作為一名土生土長(cháng)的金華人,劉濤(化名)見(jiàn)證了金華的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一年所產(chǎn)生的波動(dòng)之大。

金華二手房?jì)r(jià)此前同比漲幅一般在1%-2%,自從2020年10月份以來(lái),二手房同比漲幅已經(jīng)從2%左右上漲到8%以上。

正如一名房企人士所言,浙江藏富于民,金華本土客群的購買(mǎi)力就可以支撐整個(gè)市場(chǎng);杭州的客群幾乎不會(huì )外溢到三線(xiàn)城市去,只會(huì )選擇其他同類(lèi)型的強二線(xiàn),而不是往三線(xiàn)城市走。比如環(huán)杭城市群,或者不限購的臨安。誠如義烏、永康、東陽(yáng)等縣城,民營(yíng)企業(yè)小老板的購買(mǎi)實(shí)力不容忽視。

草蛇灰線(xiàn),金華的人口流入僅次于杭州。七普數據顯示,2020年浙江省常住人口為6456.76萬(wàn)人,與六普人口相比增長(cháng)18.63%,遠超全國平均水平5.38%,其中金華人口增長(cháng)率31.5%,位居全省第二。

金華去年的拆遷規模大增與土拍市場(chǎng)熱度上升、地價(jià)屢被刷新,成為房?jì)r(jià)上漲的直接動(dòng)因。前述人士指出,金華恐慌性購房的可能性遠大于炒房,加之土地市場(chǎng)活躍,屢屢出現地王,消費者的焦慮情緒便日益增長(cháng)?!坝械娜俗鰧?shí)業(yè)辛辛苦苦一年才賺幾十萬(wàn),別人靠買(mǎi)房一年啥也沒(méi)做就賺了幾十萬(wàn),甚至上百萬(wàn),這總會(huì )產(chǎn)生蝴蝶效應?!?/p>

目前金華下面的縣市暫時(shí)未出政策,但參考杭州,也不排除根據市場(chǎng)行情加大力度的可能性。

實(shí)際上,多家已進(jìn)入金華的房企對21世紀經(jīng)濟報道表示,由于調控深入,包括限售、限價(jià)、限施工備案流程、限貸等政策的落地,目前金華房企普遍面臨:拿地困難、賺錢(qián)困難、銷(xiāo)售周期拉長(cháng)。

三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫隱現

不止金華,浙江很多縣城房?jì)r(jià)都比不少內地省會(huì )城市高。全浙江從去年開(kāi)始都有不同程度的上漲,嘉興房?jì)r(jià)在2020年漲幅排名全國第七,部分二手房小區房?jì)r(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)元/平方米;剛剛躋身三線(xiàn)城市的麗水,此前均價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右,目前已經(jīng)突破2萬(wàn)元/平方米。

江浙滬不少縣城房?jì)r(jià)已到達1.5萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米的水平。2020年,資金涌入被認為是浙江房?jì)r(jià)洼地的湖州,導致湖州優(yōu)質(zhì)地段的房?jì)r(jià)也上漲到2.2萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米。

多地二手房目前已到達高位,但 “雖然市場(chǎng)承接力在,但還是要調控,房住不炒,不能爆掉?!鼻笆鋈耸勘硎?。

一個(gè)背景是,作為共同富裕示范區,浙江各方面條件比較好,包括“城鄉差距、區域發(fā)展、富裕程度”這三項指標,一旦房?jì)r(jià)一飛沖天,背后引發(fā)的經(jīng)濟、社會(huì )問(wèn)題等負面影響是無(wú)法預計的。

“房住不炒”正在全國范圍內逐步推進(jìn)與深入。此前一二線(xiàn)城市限購限售調控一直很?chē)栏?,目前不斷打補??;二、三線(xiàn)城市也加緊了樓市調控,比如金華在8月2日出臺新政,包括“三年限售、落實(shí)二手房參考價(jià)、優(yōu)化土拍規則”等,紹興于8月4日發(fā)布鏡湖新區二手房?jì)r(jià)參考機制。

同樣在8月5日,北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》,明確嚴控假離婚;成都發(fā)布《關(guān)于加強贈與管理和優(yōu)化購房資格復核順位相關(guān)事宜的通知》,對于贈與行為等進(jìn)行管控。

值得一提的是,金華是住建部約談后第一個(gè)出臺調控的城市。有分析師預計,銀川、徐州、泉州和惠州等已被住建部約談的城市大概率也會(huì )跟進(jìn)出臺類(lèi)似政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為下半年房地產(chǎn)調控將更加細化、更有針對性。受此影響,下半年一二線(xiàn)重點(diǎn)城市和過(guò)熱的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大。

 

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