疫情下房企一季度銷售普降：“以價換量”成常態

       新冠肺炎疫情影響下的房地產市場，迎來近幾年表現最差的一個季度。

       諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2020年一季度，60個重點城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，同比下跌超5成，環比下跌超6成，創近十年來歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無成交。

       上市房企的一季報，正是在這一背景下出爐。綜合各家數據來看，一季度房企銷售下滑是常態，降幅多在20%-30%的水平。

        為應對疫情影響，房企普遍采取了以價換量的策略，但除恒大等少數企業外，大部分房企未能挽回銷售下滑的局面。

近期，隨著疫情受控，房企進入有序復工階段，市場交易量也出現回升。分析人士認為，盡管房企的年度銷售目標普遍有所增長，但一季度的缺口能否被填補，仍有待時間驗證。

“量價齊跌”

        今年第一季度，“第一軍團”的銷售規模出現分化。萬科、碧桂園（權益）、融創的銷售規模分別為1378.8億元、1008.8億元、617.6億元，同比分別下滑7.74%、15.9%、22.7%，三家房企的銷售面積也有不同幅度的下滑。

采取網上賣房，并實施了價格優惠策略的恒大，則實現了銷售的增長。一季度恒大合約銷售金額約1473.7億元，同比增長23.2%。合約銷售面積1658.2萬平方米，同比增長約50.4%。

其中，恒大、融創的銷售價格都出現明顯下調。一季度融創的銷售均價為13620元/平方米，同比下降7.4%；恒大的均價為8887元／平方米，降幅達18%。

       受新冠肺炎疫情影響，今年第一季度，房地產市場呈現“V”型走勢。在1月市場出現小幅下滑后，2月一度降至冰點，3月中旬以來，市場開始復蘇，但至今仍未完全恢復至去年同期的水平。

在此背景下，房企的銷售業績普遍低于去年同期。上海易居研究院的統計顯示，今年第一季度，百強房企全口徑銷售金額約16287.4億元，同比下降24.1%。

根據公告，除恒大、建業、首開等少數房企外，多數企業的銷售規模出現下滑，下滑幅度從個位數到30%以上不等。其中，兩到三成的下滑幅度較為普遍。

        大中型房企中，陽光城一季度銷售283.33億元，同比下降16.77%；新城控股銷售309.81億元，同比下降33.68%；遠洋銷售155.2億元，同比下降30%；中海銷售597.16億元，下降11.7%；旭輝銷售224億元，同比減少34.9%……

價格下調的情況也成為常態。由于現金流吃緊，不少房企降價銷售，使得業績呈現出“量價齊跌”的局面。今年第一季度，遠洋的銷售均價為20200元／平方米，同比下降10%。金茂、陽光城等企業的銷售價格也明顯低于去年同期。

       北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，接下來很多房企即將披露的一季報可能會出現營收、利潤雙雙下滑的現象。

行業洗牌加速

按照慣例，一季度通常是業績貢獻最小的時段，在很多房企的年度銷售計劃中，一季度所占的比重通常在20%左右。但受新冠肺炎疫情影響，一些房企的計劃完成情況遠低于上述比例。

比如，一季度奧園取得合約銷售143億元，僅完成年度目標的10.8%。正榮銷售178.98億元，完成年銷售目標12.78%。旭輝的銷售目標完成情況還不到一成。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出，這是由于今年房企的銷售目標繼續上調所致。

按照平安證券的統計，30家房企2020年銷售目標平均增速為14%。雖然與2019年30%的增幅相比，下降了16個百分點，但考慮到新冠肺炎疫情的影響，完成目標的難度仍然不小。

前述房企人士指出，由于新冠肺炎疫情的影響，公司內部已經對銷售目標進行小幅下調。此外，在上下半年的業績分配上，也由原來的4:6調整至3:7。

不過對于未來的市場前景，該人士表示樂觀。他認為，購房者對房屋的需求是剛性的，雖然有可能延后，但總量不會有太大變化。因此，按照當前的復工復售情況，加上各地出臺的支持措施，市場有望在二季度恢復正常。

       上海易居研究院指出，到今年3月，百強房企的銷售已恢復至去年同期八成。其中龍頭房企率先復蘇，十強房企的銷售額已恢復至去年同期九成左右。

嚴躍進認為，若市場恢復順利，房企仍然有希望最終完成今年的銷售目標。但考慮到庫存量普遍較大，降價銷售的現象有可能繼續出現，并使得企業的利潤率進一步下滑。

       此外，由于頭部房企具有更強的抗風險能力，疫情將加速行業的洗牌，并使得行業的集中度進一步提高。