“疫情下看企業”系列之七：可為疫情下的房企減壓，不可再走刺激樓市的老路

春節原本是樓市銷售旺季之一，但今年由于新冠肺炎疫情的爆發，樓市銷售受到了沖擊，這對杠桿率比較高的房地產企業而言是一個威脅。中國樓市將何去何從備受矚目，因為這不僅關系到眾多企業的命運，還與中國經濟的走勢有關。

恒大集團宣布，2月18日開始，在全國以7.5折售賣其公司樓盤，引起市場熱議。2019年6月底，恒大總負債1.75萬億，其中1.25萬億在今年6月底到期，因此需要銷售庫存回款還債。

在疫情發生前，地產企業就受到融資限制以及市場缺乏熱度帶來的壓力，中國地產企業多年以來習慣于高負債、高速度地擴張，而當前樓市進入成熟期，已經不再能支持這種模式。去年年底，北京銀保監局曾發出通知，要求防范房企杠桿率過高，對凈負債率畸高、經營策略激進、大量進行杠桿收購的房地產企業，嚴格控制新增融資。

全國工商聯房地產商會近日的調研顯示，有46家房企2020年上半年到期債務近5300億元。以調研的某家房企為例，以往每月可從金融機構獲得貸款40-60億元，如今可獲貸款金額腰斬，單月資金缺口將達100-110億元，其貨幣資金或僅夠企業維持三個月運轉。因此，該機構建議，對風險相對較低企業，適當調整信貸政策，增加信貸渠道與額度，如階段性合理增加開發貸額度、公司債發行條件適當放松、外管部門適度放開人民幣跨境雙向資金池的入境業務。對穩健型或者風險較低的企業，適度增加信用性貸款。針對疫情原因導致的到期還款困難的企業，有條件地給予展期，給予一定期限的延期或續貸等。

到目前為止，為了應對疫情帶來的沖擊，全國有20多個省市出臺了針對房地產業的“定向放松”政策，內容涉及土地出讓、預售條件、開竣工、公積金及地產融資等。比如，南京允許地產企業延遲繳納土地出讓款，蘇州市則預售、銷售的時間節點適當提前。目前，這些政策主要聚焦于為房地產企業暫時解困，避免資金鏈斷裂，還沒有主動刺激樓市。

市場上也有一種輿論沖動，認為經濟遭受疫情沖擊后，應該通過放松樓市調控政策來刺激經濟增長。但是，在中國開始走高質量發展之路的當下，不應該再次刺激樓市幫助穩定經濟。否則，可能讓整個社會錯誤地以為在走回頭路，從而改變目前資源配置優化的趨勢。

2月19日，中國人民銀行發布2019年第四季度中國貨幣政策執行報告，其中特別提到，繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。與此同時，2月LPR出現非對稱下調，一年期降10個基點，而五年期只調降5個基點，低于此前公開市場逆回購和MLF的降幅，這在一定程度上表現了不會刺激樓市的政策方向。

不將房地產作為短期刺激經濟的手段不等于對房地產企業面臨的風險視而不見。疫情之下，未來市場如何變化尚無法判斷。至少到目前為止，地產企業普遍面臨的資金鏈緊張問題，本質上不是疫情爆發導致的，而是一直存在并且不斷增加的風險。疫情對第一季度經濟構成了實質性沖擊，可以考慮實施為房地產企業減緩壓力的措施，比如不盲目抽貸、斷貸、壓貸，對部分合理融資予以支持，等等。關鍵是，房地產企業要改變粗放式的高杠桿發展模式，適應中國樓市新常態。