北京二手房市場調(diào)查：交易回暖降價(jià)變少 寒冬快過去了？

從2019年11月開始，“北漂”小楊就在北京市東五環(huán)外的定福莊一帶看房，剛獲得購房資格不久的她，希望買一套小戶型的二手房，用于自住。

“最近，降價(jià)的消息明顯變少了。”小楊說，11月中下旬，她幾乎每天都能收到關(guān)于降價(jià)的消息推送，“有時(shí)候一天收到好幾條”。但到12月，“隔幾天才能收到一條”。

2019年下半年以來，占北京樓市成交量8成以上的二手房市場，一直表現(xiàn)低迷。2019年7月至11月，北京二手房交易價(jià)格連續(xù)五個(gè)月下滑，這是自2018年以來的最長下跌周期。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，10月至11月間，下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象成為主流，調(diào)整幅度從3萬、5萬到數(shù)十萬不等。一些急于出手的豪宅項(xiàng)目，價(jià)格下調(diào)幅度可達(dá)百萬。

但到2019年年末，市場開始出現(xiàn)細(xì)微的變化。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價(jià)的現(xiàn)象，占比提高1.8個(gè)點(diǎn)，達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流，但已有所下降。這一點(diǎn)和小楊的直觀感受頗為一致。

這種變化究竟是何種原因促成？能否視為北京二手房市場回暖的先兆呢？

2019年7月至11月，北京二手房交易價(jià)格連續(xù)五個(gè)月下滑。-宋文輝圖

平均降價(jià)超13萬

對于小楊的說法，鏈家地產(chǎn)惠新里門店的業(yè)務(wù)員小王也有著類似的感受。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，最近該區(qū)域的房源中，下調(diào)報(bào)價(jià)的做法雖然仍是主流，但已經(jīng)有所減少。

小王猜測，可能是因?yàn)楝F(xiàn)在的價(jià)位已經(jīng)觸及到部分業(yè)主的底線，“前幾個(gè)月成交不好的時(shí)候，業(yè)主會(huì)幾萬幾萬的往下降，有些房源累計(jì)降了二三十萬，有的降了四五十萬，業(yè)主不想再降了。”

“有一套房源掛了半年，業(yè)主斷斷續(xù)續(xù)降了幾次價(jià)，中間還撤回過，累計(jì)降了40多萬。最近我們跟業(yè)主溝通的時(shí)候，他的態(tài)度比較堅(jiān)定，說不能再降了，已經(jīng)很低了。”小王說。

根據(jù)58同城、安居客的數(shù)據(jù)，自2019年7月以來，北京二手房掛牌價(jià)格連續(xù)6個(gè)月下降。其中，2019年12月的掛牌均價(jià)為58570元／平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計(jì)算，北京單套二手房平均價(jià)格降幅超過13萬元。

下調(diào)報(bào)價(jià)的做法減少另一個(gè)原因，可能在于成交量的回升。

小王說，12月中下旬以來，其所在區(qū)域的二手房成交量有所活躍，“很多業(yè)主都是之前看了很久，覺得價(jià)格能接受，就出手了。”

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2019年12月，北京二手房網(wǎng)簽量為14162套，環(huán)比漲幅達(dá)到15%，連續(xù)兩個(gè)月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點(diǎn)，僅次于“小陽春”時(shí)期的3月和4月。

該機(jī)構(gòu)還指出，2019年12月，北京二手房的帶看成交比從72降至64，說明買家的觀望情緒稍稍有所緩解。但業(yè)主的成交周期仍在90天左右，處于較長的周期。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，去年4月以后，北京二手房交易低迷，前期積壓的需求在年底釋放帶動(dòng)了市場的回溫。我愛我家也指出，在很大程度上，年末二手房升溫只是市場的正常波動(dòng)。“小陽春”過后，市場一路下行，到年底時(shí)價(jià)格趨穩(wěn)，再降空間不大，所以購房者重新入市，交易量回升。

這種升溫還促成了交易價(jià)格的小幅提升。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，北京二手房交易均價(jià)為59126元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比微漲0.9%。

很難演變成全面升溫

若以2017年的“317新政”為界，北京二手房市場大致可以分割為兩段。官方數(shù)據(jù)顯示，“317新政”之前的2016年，北京二手房成交超過27萬套；之后的三年間（2017年至2019年），二手房交易規(guī)模都在15萬套上下，近乎腰斬。

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，新政后的三年間，北京二手房成交均價(jià)未發(fā)生明顯的變化，在6萬元／平方米的單價(jià)上下徘徊。且2019年下半年，價(jià)格還一度下降至5.8萬元／平方米。

受訪者普遍認(rèn)為，這主要是由于限競房的沖擊所導(dǎo)致。

限競房是以“限房價(jià)，競地價(jià)”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，限競房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。2019年，北京成交新房3.7萬套，占全市新房交易的17%。其中，限競房成交2.5萬套，成為新房市場的主體。

由于在土地出讓階段就對房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競房的銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域的市場水平。且在2019年入市的限競房中，有不少項(xiàng)目位于五環(huán)內(nèi)的優(yōu)越地段，這在某種程度上改善了“新房郊區(qū)化”的現(xiàn)象，同時(shí)也對區(qū)域內(nèi)的二手房帶來沖擊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“只要區(qū)域內(nèi)有一個(gè)限競房項(xiàng)目，就容易把整個(gè)區(qū)域的成交量分流過來，也會(huì)拉低均價(jià)。”他認(rèn)為，近幾個(gè)月北京二手房報(bào)價(jià)持續(xù)下跌，正是因?yàn)橄薷偡砍霈F(xiàn)“井噴式”的供應(yīng)和成交。

盡管如此，但考慮到北京實(shí)行了全國最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，當(dāng)前購房者買房的難度仍然較大。

按照當(dāng)前的政策，在北京購買首套房的最低首付比例為3.5成，二套房最低首付比例為6成。在二手房買賣中，評估價(jià)普遍低于房屋報(bào)價(jià)，加之多數(shù)二手房價(jià)格已經(jīng)超過普通住宅的水平，因此，實(shí)際首付比例往往更高。比如，在實(shí)際成交中，二套房的首付比例通常在價(jià)格的7成以上。

貝殼研究院指出，2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達(dá)50%，而調(diào)控前2016年，該比例僅為36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換的越來越差。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平方米，比調(diào)控前19平方米左右的水平有所縮小。可見“換房不僅難、還換不了很大”。

對于近期二手房交易的小幅升溫，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，并不意味著市場要進(jìn)入回暖通道。

我愛我家指出，近期的市場回升，并沒有超出前兩年的范圍。此外，北京樓市政策沒有絲毫松動(dòng)，能夠入市的購房需求仍以剛需為主，他們對市場量價(jià)的提振能力有限，市場不存在大幅升溫的空間。

貝殼研究院也認(rèn)為，北京二手房市場步入調(diào)控后的第四個(gè)年頭，政策不會(huì)有大的放松，市場供需矛盾極大緩和，市場預(yù)期平穩(wěn)。北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。