一線城市寫字樓寒潮：空置率上升租金下跌

房地產市場最冷的不是住宅，而是寫字樓。

今年以來，一線城市除了廣州，北京、上海、深圳的寫字樓空置率均持續攀升。

經濟結構的調整和產業的變遷，是寫字樓空置的根本原因，而持續增加的供應量，也提升了空置率，局部區域供不應求。

多位第三方機構人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫字樓在很長一段時間內處于待調整的過剩狀態。

將眼光放得更長遠些，隨著經濟和產業的調整升級，寫字樓市場的春天也許要幾年后才能到來。

空置率上升租金承壓

戴德梁行數據顯示，過去一年，全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

租金方面，據中國指數研究院報告，2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環比上漲，75%環比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環比上漲，40.9%環比下跌，9.1%與上期持平。

截至三季度末，北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。

值得一提的是，一線城市里，寫字樓空置率內部分化嚴重，最低的是廣州，最高的是深圳。

據58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數據，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。

甲級寫字樓市場方面，根據萊坊2019年第三季度報告數據，廣州甲級寫字樓市場第三季度無新項目交付，目前存量為570萬平方米，整體空置率為8%，環比下降1%，主要租賃需求來自TMT行業，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。

反觀深圳，雖有先行示范區概念優勢，主要租賃需求也是TMT行業，市場空置率卻不容樂觀，第三季度甲級寫字樓整體空置率高達21.3%，各細分市場空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強北34.6%，車公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區15.1%。

未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀，因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計，廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應約為253萬平方米，以琶洲和金融城熱點區域為主，隨著琶洲互聯網總部等項目竣工入市，空置率將會逐步提升，在2020年達到峰值后會逐漸回落。

在深圳，短期內市場租賃需求持續萎縮，寫字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付，主要位于福田和前海區域，存量上升至725萬平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項目竣工入市。

這是一場長期戰役

在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下，空置率數據分化背后，有多重影響因素在交織作用。

張波分析，深圳方面，P2P行業綜合整頓導致相關金融企業退出，再加上新增供應大幅增加，是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益于較低的租金水平，以及較少的新增供應。

新增供應多，一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認為，深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來半年內，預計更多業主會提供更大租金讓步或者優惠舉措，深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。

58安居客房產研究院首席分析師張波也表示，今年全國寫字樓新開發面積增長由負轉正，開發商還在積極拓展寫字樓市場，而寫字樓項目施工進度緩慢，后續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。

現階段，在整體經濟下行的大環境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業擴張謹慎，甚至出走，寫字樓需求在短期內很難有較大改善。

但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場長期戰役，不能只看一時得失。

以形勢嚴峻的深圳為例，從中長期看，萊坊中國戰略咨詢部高級董事陳鐵東表示：“由于服務業在深圳產業結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示范區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖，需求出現回升。”

從歷史上看，北京寫字樓此前的低空置率也得益于第三產業的高速發展。在產業結構上，深圳的第二產業占比在一線城市中最高，隨著制造業向服務業轉型，第三產業占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

雖然整體市場空置率嚴峻，據萊坊研究院數據，在第三季度，深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍，憑核心商務區一半的租金水平，吸引了相當數量的金融服務和金融科技企業入駐。

此前世邦魏理仕研究部也預計過，2019年下半年之后國內寫字樓將有所復蘇，因為政策將引導更多元化的寫字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業提供支持。

此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯合辦公等替代性辦公方式正在誕生。

隨著聯合辦公概念盛行，過往無力負擔甲級寫字樓的中小企業也有了入駐機會。據世邦魏理仕數據，盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質疑，截至2019年第一季度末，聯合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達到6%。

張波認為，在這一層面，如果開發商或業主或可以考慮帶來新的企業空間解決方案，滿足更多元的寫字樓租賃需求，有望在未來降低寫字樓空置率。