金地的產業夢想

大概沒有哪家房企的掌舵人，像金地集團董事長凌克這么關注產業，提起世界、中國的產業變遷和發展，如數家珍。

12月3日，凌克攜金地集團核心管理層，包括總裁黃俊燦，高級副總裁徐家俊、陳長春，膠東公司總經理王為軍等人，罕見地共同現身青島。

他們是為青島西海岸新區而來。金地集團與新區管委會簽署戰略合作協議，將在此開發三個項目，均為產業園區。

金地將為西海岸導入體育、教育、康養、醫療等資源，推動人工智能、智能制造、生物醫藥等產業落地，預計總投資超過500億。

幾年前，金地就進入了產業地產領域，迄今為止已運營20個產業園。這家曾號稱為“萬保招金”四大龍頭之一的開發商，沒有陷入單純的規模之爭，而是將眼光放到了更遠的未來。

從深圳、上海，再到青島，乃至美國，金地演繹了一家中國房企探尋產業變遷，主動牽引產業轉移，并探索產融結合、開發運營產業園區的故事。

2019年前11月，據克而瑞排行榜，金地銷售1752億，排名15。對“金地速度是否慢了”的疑問，凌克不以為意，他的關注點更在增量市場。

在凌克看來，產業園區的本質仍是辦公樓，是房地產開發業務的延伸，“辦公是房地產除住宅之外的第二大生意，”在這個新的賽道上，金地要力爭上游。

第二大生意

深圳南山高新區，金地威新產業園，一片繁忙景象。

這里集中了6家世界500強和17家上市公司，包括英特爾、亞馬遜、松下、阿里巴巴、大疆創新等知名公司；2018年稅收同比增長19%，達到6億元。

這是金地的第一個產業園，如今已成為產業園區運營的樣板。凌克對21世紀經濟報道記者說：“英特爾、亞馬遜華南的研發中心、大疆總部都在這里，除了這些特別知名的公司，還有很多中型的公司。”

深圳之外是上海。據凌克介紹，在上海，金地已經落地閔行科創園、虹橋科創園、嘉定智造園、寶山智造園等多個產城融合項目，還有兩大文創產業園區——上海8號橋和三鄰橋項目。

2018年，金地的產城項目又在南京落地，獲取了位于南京國家級軟件產業研發基地的南京雨花科創中心項目。

此次落子青島，又是金地產業開發運營的一大突破。凌克透露，在青島的項目中可售面積很少，都是持有運營，將來要引入產業公司。

金地產業園區亦在海外布局，尤其是高科技集中的美國。

7年前，萬科判斷住宅開發規模即將見頂，遂轉型城市配套服務商，尋找增長的“第二曲線”；7年來，房地產行業轉型風盛，幾乎所有的開發商都在尋找自己的新路徑。

金地也不例外，凌克找到的路徑是地產相關多元化，從住宅延伸到辦公。

凌克認為，“產業園區本質上還是辦公樓，只是業態不一樣，辦公樓是地產生意里面的第二大生意，第一大是住宅，第二大就是辦公樓；辦公樓又分兩種，第一種就是純粹的辦公樓，第二種就是產業的辦公樓。”

截至目前，金地集團開發和運營的產業項目接近20個，累計園區面積200多萬平方米，布局區域覆蓋中國長三角、珠三角、環渤海以及美國紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯、圣何塞和圣地亞哥等地。

然而一個繞不過去的問題是，過去4年，在貨幣高發之下，住宅市場經歷了一個超級大牛市，碧桂園、融創、旭輝、新城等一批高周轉的黑馬冒了出來，規模、增速大幅超越了萬科、保利、中海、華潤、金地這樣的老牌地產公司。

金地是否錯失了住宅開發的機會窗口？規模增速是否太慢了？凌克著急嗎？

凌克聽到這樣的問題立刻回應，“金地的銷售額并不差。不能只看規模，還要看凈資產、總資產、利潤等指標。”

他不太關注金地的銷售排到第幾，長遠來看，他認為地產的幾類大生意都要做，“住宅、辦公樓、公寓，這些我們全部都會去做，還要到全世界去做，這就是金地公司。”

凌克稱，金地現在開發的產業地產都很成功，“首先引入的產業是技術含量比較高的產業；第二這些公司的經營情況很好，也給當地政府創造了很好的稅收。”

到產業中去

幾年前，北師大金融教授鐘偉就指出，“房地產公司應該思考如何加載產業，將來運營商會‘吃掉’開發商。”

房地產進入存量時代，開發轉向運營，邏輯簡單明了，但實際操作卻難上加難。

加載產業，意味著開發商們要進入、沉浸到自己完全陌生的領域，這是一場脫胎換骨的折磨。

目前市場上，很多所謂產業的項目，本質仍為房地產，以出售物業反哺持有物業。產業地產的先鋒華夏幸福，財報中的收入來源仍大多是銷售。

凌克這幾年腳步遍及中美多個城市。他認為，做產業園區的運營必須要懂產業，其中最核心的就是，弄明白產業變遷和發展的規律。

在他的觀察中，產業大概有三種遷移：第一種是按照人才遷移。以美國為例，“在美國做生命工程、醫療，往前推二十年是波士頓，但是今天看就不止了，舊金山、圣迭戈、奧斯丁旁邊也有很多生命工程的公司，因為舊金山、圣迭戈的大學醫學系比較好，這就是人才帶來產業的改變。”

第二是按產業的梯度遷移，比如從深圳到東莞、再到內陸城市；第三是有一些特別的大公司，帶出來一個城市的產業改變，比如說亞馬遜之于西雅圖，阿里巴巴之于杭州。

凌克認為，產業總是不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走，“遷移還是有規律的，最后研發中心會在中心城市，比如舊金山全是公司總部加研發中心，深圳那么高的成本，再去做一個生產車間就貴了；一些小一點的研發中心和生產基地，就來到菲尼克斯、德州、青島這類城市。”

金地的產業園布局也符合這樣的路徑，從深圳、上海，再到南京、青島等地。主要招商的產業為人工智能、生物醫藥、智能制造等。

凌克告訴記者，在選產業進入園區時，還是傾向于高端產業，“高端產業、總部研發的辦公樓最有競爭力，它們更穩定，租金也高。但也會做產業鏈的全配套，配一些廠房。”

青島的三個項目，分別位于橋頭堡國際商務區、交通商務區和隱珠街道，金地將投資配套項目，導入不同的產業資源，比如康養、文體等，打造產城融合生態圈。

在房企多元化發展的大背景下，不少房企都選擇進軍科技前沿領域，如碧桂園斥資百億研發智能機器人，恒大投資新能源汽車等。

金地的定位非常清晰，還是開發商、運營商，而非自己去做產業實體。雖然旗下也有智能軟件公司，但金地不會激進地進軍前沿科技，只會去投資或合作。凌克感慨，“今天的電動車多難賣啊？”

盈利的閉環

每一種生意都有它的盈利模式，住宅開發就是拿地蓋房再賣掉，賺的是土地升值的差價，是一種即售模式。

而產業園區就不一樣了，它需要持有運營。凌克認為，產業地產的盈利，主要來源于租金收入和資產升值。

“產業做成功的標志之一是租金收益率，金地目前的產業地產一般的租金收益率都在7%-8%；如果開發一個純辦公樓，只需要5%-6%就可以。因為要把它賣掉的時候，買方出的價往往更高。”凌克說。

造成這一區別的主要影響因素是流動性和出租率，他解釋，辦公樓更容易流動，產業地產“接盤俠”少一些；另外產業地產都是大租戶，一個租戶如果退了，出租率就會受很大影響。

產業園區的生意，最后做得成不成功，對發展商來說，就是看租金收益率或者把它賣掉的溢價。

而在運營的培育期，需要沉淀大量的資金，必須產融結合。金地早就設立了房地產私募基金穩盛投資，可以投資產業項目；金地的員工跟投，也投入了產業，可有2倍杠桿。

此外，金地還與多個外部資方進行股權合作。凌克透露，在青島的投資中便引入美國阿波羅基金，雙方各自持股50%。

金地還投資了四只產業基金，分別是AMINO Capital（豐元創投）、元禾谷風、Mission Bay Capital、清源創投，涉及人工智能、大數據、云計算、芯片研發、生物科技、合成藥物、基因檢測等領域。

凌克表示，金地作為開發商，做產業地產的最終目標并不是持有運營，“還是要賣的，哪一個開發商會把所有的物業全部拿在手上？”

在賣之前，凌克同意，運營價值越高的資產價值越高，“租金表現得越好，賣的價就越好。”

凌克透露，金地在圣何塞開發的產業園賣給了谷歌，自有資金的收益率估計是25%。

在國內，產業地產要轉售目前比較困難。凌克指出，有一種人是做資產管理，他們希望長期持有優質資產，比如保險公司。它們就是合適的接盤方。

在過去，保險公司只愿意投資和接盤北上廣深等一線城市的資產，如今形勢轉變，北上廣深收益率變低，成都、武漢和杭州等城市產業經濟規模不斷擴大，保險公司接手資產的意愿也變強了。

他也期待REITS模式的“出售”和退出。美國產業地產的大公司，最后都是做REITS，辦公樓、產業地產、酒店、公寓全部都是REITS，“遲早中國也會有這個的。”

凌克認為，REITS需要控制負債率和風險。REITS是把資產分割成金融產品，賣給了普通老百姓，所以不允許過度高周轉，因為高周轉意味著高杠桿、高負債，那這個公司的風險就大了。

新的競爭力

一家公司的業務與風格，往往與創始人、領導人密切相關，凌克崇尚穩健之道，金地的運作也以“穿越經濟周期”為核心出發點。

當碧桂園今年沖擊8000億，萬科、恒大6000億，融創也上了5000億時，凌克并不想盲目地沖擊規模。

衡量一家公司長久的競爭力，更需要看ROE、凈利潤，以及新的盈利模式和能力。

對開發商而言，最核心的資源仍然是土地和資金。將視野擴展到全行業，一二線城市增量土地萎縮，公開招拍掛地價高企，幾個大型房企巨頭，都在通過各種方式獲得持續發展的土地資源。

比如，萬科花了很多精力在舊改和TOD為代表的大型復雜項目上，試圖為傳統的開發業務帶來新的增長曲線。

又如，碧桂園要做智能機器人和科技小鎮，恒大借新能源汽車大建廠區，融創和萬達爭相拿文旅項目，華夏幸福也有產業新城，這些都可以得到地方政府的青睞。

而類似央企招商蛇口、華潤置地、中海地產這類，他們通過母公司背景以及長久的片區運營能力，也能與地方合作，拿到大型項目。

換言之，未來房企在主流城市中的項目獲取將是非招拍掛的，甚至壟斷式的。“未來可能一家公司每年靠幾個超大型項目，就能跑在前面。”深圳一家大型開發商人士說。

金地通過產業園區獲取項目資源，是否可以成為這家公司新的競爭力？讓它在房地產下半場競爭中突圍？

對此凌克表示，拿地偶然因素多，金地有教育、醫療、文化體育等產業能力，可以去到不同的地方，在某些大型開發區里提供配套服務，導入產業資源，出發點“是為當地政府解決問題”，而非拿地。

“我們并沒有那么高的期望，總是要去提供綜合性的產品，通過這種方式拿地大概是30%，70%還是希望招拍掛拿地。”

不過顯然，通過多年的產業園區運營，金地已經具備了更多面向未來的競爭力。最終，凌克認為，中國開發商的目標就是成為凱德，在開發＋資產管理的模式下，“公寓和辦公樓REITS的市值比住宅都大，管理資產1300多億新幣。”凌克說。