綠景中國拿下深圳最大舊改項目 土地市場規(guī)則生變“地王”或絕跡

歷經(jīng)十余年，深圳最大的一宗舊改土地，花落綠景中國。

10月28日，綠景公告，通過認購股份獲得一家目標公司股份，該目標公司間接擁有“深圳沙河五村城市更新項目（白石洲城市更新項目）”的投資與開發(fā)權(quán)。

白石洲舊改項目規(guī)劃面積大約350萬平方米，是深圳市區(qū)罕見的超大型項目。在土地稀缺的深圳，價值巨大。

這一項目的推進，意味著深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同時在增量市場，深圳今年也推出了多幅土地，11月將有7個項目進入市場。

與此前不同的是，在新的入市土地中，除一幅人才用地外，其余6幅將采取“雙限雙競”的方式，顯示了政府嚴控地價、房價的態(tài)度。

舊改的大規(guī)模推進和土地出讓規(guī)則的變化，讓深圳這個房價高企的一線城市從此將難現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)市場的邏輯、開發(fā)商的投資運營邏輯，也都不得不去適應(yīng)變化。

深圳最大城中村——白石洲。-IC photo-

最大舊改將入市

深圳是一個“舊改之城”，城市面積的狹小、增量的稀缺、人口和產(chǎn)業(yè)的急速擴張，加之過去40年建筑的粗糲和老化，都讓這個城市不得不啟動舊改，以提供更多的住房、商業(yè)地產(chǎn)。

舊改能力因此成為開發(fā)商在深圳的生存和競爭砝碼。本地開發(fā)商佳兆業(yè)、京基集團、鴻榮源、綠景中國等都是隱形的“地主”，央企和外來開發(fā)商也不示弱，招商蛇口、華潤置地、華僑城、恒大等也在深圳拿下多個舊改。

眾多正在推進的舊改中，白石洲舊改無疑是其中最耀眼的一個，被深圳業(yè)界稱為“城市更新航母”。

項目地處深圳核心城區(qū)，緊鄰深南大道，并毗鄰科技園及華僑城片區(qū)，優(yōu)越的地理條件及龐大的規(guī)模，令開發(fā)商眼饞，同時也被寄予了綜合社會效益的期望。

十幾年前，白石洲就傳出要改造的消息。但直到2012年8月，沙河五村城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組成立，白石洲舊改才正式確立；2014年，被正式列入深圳城市更新名單。2016年，綠景中國母公司綠景集團獲得了該項目的開發(fā)權(quán)。

據(jù)了解，此次綠景中國獲得白石洲舊改，是從母公司、控股股東黃康境手中購得溢明投資有限公司99.99%的股權(quán)，溢明投資間接持有一家香港控股公司25%的股權(quán)，這家公司旗下業(yè)務(wù)包括白石洲舊改的投資與開發(fā)。

也就是說，這次注入綠景中國的白石洲項目股權(quán)為25%，綠景有關(guān)人士表示，向上市公司注入白石洲項目股權(quán)沒有上限，未來或?qū)⑷孔⑷耄珱]有明確的時間表。

綠景從1998年開始涉足城市更新，歷經(jīng)二十余年，當前綠景所開發(fā)的20余個項目中，大部分都是城市更新項目，這在主流開發(fā)商中比較少見。

據(jù)西南證券，綠景集團在大灣區(qū)核心城市擁有土儲 1200萬平方米。綠景中國2019年半年報顯示， 上市公司的土地儲備約438萬平方米，未來有望獲得母公司的資產(chǎn)持續(xù)注入。

值得關(guān)注的是，專注舊改的綠景中國，盈利性超過同業(yè)一倍的水平。綠景財務(wù)總監(jiān)陳健民曾指出：“一般同行業(yè)毛利率水平在20%左右，而我們過往幾年基本上在50%以上。”

前述有關(guān)人士表示，自2018年底取得專項規(guī)劃批準以后，白石洲城市更新項目已進入私人物業(yè)拆賠簽約階段，目前進度良好；不過由于項目的復(fù)雜程度，具體入市時間未知，還有很多不確定性。

深圳宅地供應(yīng)井噴

舊改加速推進的同時，深圳今年在土地出讓尤其是宅地的供應(yīng)上也加大了力度。

今年6月，深圳曾迎來一場“史詩級”土拍，5宗住宅用地同時掛牌出讓，吸引數(shù)十家房企參與，最終收金224億元。

5個月后，深圳再次發(fā)出土地“大禮包”。11月22日，深圳將“一次性”推出位于坪山(3塊)、龍華、光明、大鵬新區(qū)等地的6塊居住用地。

相比上次，這次的土地掛牌起始價更低，六宗地總建筑面積約77.2萬平米，掛牌起始總價約131.67億元。

不過，這次的規(guī)則也發(fā)生了更大變化，實行“雙限雙競”，除限地價、競?cè)瞬欧棵娣e外，還限定了未來要賣的最高房價，比現(xiàn)在地塊周邊的新房價格要低，對戶型也都嚴格執(zhí)行“9070政策”。

其中，龍華地塊限價7.14萬/平米，比周邊在售的二手房中海錦城要低，而附近將要開盤的金茂府預(yù)計價格10萬+；光明新中心區(qū)的地塊限價到4.725萬/平米，低于目前光明在售的項目。

深圳一些開發(fā)商認為，政府限制地價、抑制房價的意圖明顯。因為此前那一輪土拍，出現(xiàn)了幾個地王，帶來了很大的壓力。有關(guān)部門還約談了光明區(qū)域的相關(guān)開發(fā)商。

“未來控制地王會常態(tài)化。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

控制地王、未來商品房房價的同時，深圳更從人才房、公共住房著手，穩(wěn)定住房價格。

這批出讓的土地，全部要求配建一定比例的人才住房，并且要求開發(fā)商增加競爭配建比重；在11月21日出讓的光明科學城地塊，更是一幅純粹的人才住房用地，面積36435平米，未來的售價也定了：基準售價25800元/平方米，最高售價27100元/平方米。

“雙限雙競，配建人才住房，這也體現(xiàn)了深圳廣羅人才的決心。”深圳資深業(yè)內(nèi)人士徐楓分析認為，而一次性推出7塊土地，也暗示了深圳政府對開發(fā)商的態(tài)度，并不因為土地相對短缺，就關(guān)上房地產(chǎn)開發(fā)的大門。

從一系列操作來看，2018年深圳推出的“二次房改”相關(guān)精神，正在指引深圳未來的土地、住房、樓市走向。

根據(jù)規(guī)劃，2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

預(yù)計本月底至明年1月，深圳總共將出讓34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預(yù)計可建公共住房超過6萬套，確保完成今年8萬套公共住房建設(shè)籌集目標。

明年開始，深圳將有大批人才住房、安居型商品房面向符合條件的人才、市民供應(yīng)。

值得關(guān)注的是，這些公共住房的售價均為周邊地區(qū)市場房價的五六成。位于原特區(qū)內(nèi)的4萬－5萬元／平方米區(qū)間，原特區(qū)外的普遍處于2萬－3萬元／平方米區(qū)間。

“深圳將嚴格控制用于出售的公共住房價格。” 深圳市委常委、市政府黨組成員楊洪表示，未來一段時期，深圳公共住房總體價格都將穩(wěn)定在這一水平。